出口戦略を考えていますか?






収益物件を所有した後は、
通常の賃貸経営と
売却


について考えるようになります。


売却をして初めて利益が確定する


ということを強調している人もいて
それはたしかに事実です。


でもだからと言って
売却しないと利益を得たことにならないのか


というと、そうでもありません。


不動産投資には二つの収益源があり


・インカムゲインと呼ばれる
 家賃収入からの利益と

・キャピタルゲインと呼ばれる
 売却時の利益です。


キャピタルゲインに着目すると
あたかも購入した時よりも高い価格
で売却することが重要で


それによっていくらの利益を得たか、
ということで、


「出口戦略」とか呼ばれたりします。


しかし実際には、
たとえ購入時より安い価格で
売却することになっても


その間に家賃収入から得られる利益
つまりインカムゲインがどれだけあったのか
ということも大事だし、


購入時に投入した自己資金をどれだけ
回収できるのか


残債はいくら残っているのか
という点も


売却時の利益を考える際に重要です。


ざっくりとした具体例でお話しすると


例えば1億円で
1,000万円の家賃収入、
経費を差し引いて200万円のキャッシュフロー


がある物件を
フルローンで購入したとします。


これを5年間所有し、
残債が9,000万円になったところで売却します。


この時にいくらで売れれば
「儲かった」と言えるでしょうか。


見かけ上は、1億円で買ったものが
1億円以上で売れないと

損をした、と思うかもしれません。


しかし、仮に購入時と同じ価格で
売却せざるを得なかったとしても


5年分のインカムゲイン
200万円×5年=1,000万円
の利益がすでに得られています。


さらに残債の9,000万円を全額返済
した上で、差額1,000万円が残るのです。


インカムゲイン1,000万円と
差額1,000万円
合計2,000万円が

得られる利益となります。


正確には譲渡時の売却益にかかる税金や
仲介手数料などの諸経費


がかかってくるので
実際の手残りはもう少し減るわけですが、


いずれにしろ収益物件の売買は
単純に買った値段よりも高く売ること
だけが利益のポイントではありません。


一番大事なことは、
いかに値段を下げないか。


建物の価値は
時とともに低下してくことが普通です。


それを少しでも食い止めるために
必要なことは


・満室を維持すること
・家賃を下げないこと

この2点です。


何の努力もせずに
ただその土地が値上がりするなら買う
という予測だけで不動産投資をするのは

まともな出口戦略とは言えません。


そんな地上げ屋感覚の商売は
素人にはかなり難しく
リスクも高いものになります。


何年後にいくらで売れるか
なんていうことは
誰にもわからないのです。


それよりも、
買った時と同じ利回りを維持できるように


家賃を下げないよう
こだわりを持ち続けることが大切です。


また、どんなに築年数が浅くても
一部屋でも空室があると


それをネタに
買主から価格交渉を
迫られることもあります。


だからこそ、不動産オーナーは
家賃の維持と満室化に向けて
一層努力しなければならないのです。


出口戦略、
などというノウハウ的な発想は
対して意味がなく


まずは家賃と満室を守り
しっかりとした収益物件で
あり続けること


そして常に
残債を意識していることが


正しい答えを導いてくれるのです。






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