満室保証のチェックポイント






不動産投資を続けていく中で
一番のリスクは
「空室」です。


1に空室
2に修繕費

3、4がなくて
5に空室

というくらいです。


その他のリスクについては
挙げればいろいろと出てきますが、


そこは「事業」なので
それなりに覚悟が必要だし
大抵のことは対策できるので


準備さえしておけば
恐るるに足らず、といったところです。


あ、これはべつに
リスクを煽ろう
という意図ではなく、


不動産賃貸業では
常に満室にこだわることが最も大切
ということを言いたいのです。


近頃は物件価格が高騰し、
利回りもそれほど高いものではないので


物件購入時に
「満室保証」
をうたう物件が多くなりました。


たとえ現時点では空室が多くても
ある程度の期間
空室部分の家賃を売主が保証することで


高めの売買価格を維持させよう
という施策です。


今日はこの「満室保証」について
物件購入時に注意すべき点を
解説します。


「満室保証」と一口に言っても
いくつかのパターンがあります。



1. 決済時に、その時点での空室部分の家賃を
半年~1年間分、
先に受け取れるというもの。


このケースでは、
物件を取得した時点で
まとまったお金が入ってきますが、


その資源を
これから空室を埋めるための施策

つまり広告費や
仲介手数料の増額、
フリーレント代、
内装のグレードアップ

などに仕向けるようにしなければなりません。


また、消費税還付を考えている場合には、
先に受け取る家賃保証分は
非課税収入になりますので


これを先に受け取って良いのかどうか
税理士に確認した方が良いです。



2. 満室になるまで、毎月不足分の家賃を
補填してもらうもの。


この場合、入居が決まった時の費用
同じく広告費・仲介手数料等は
どこが負担するのか


また保証の期間はいつまでか
を確認しておくことが重要です。


半年や一年なんて、
すぐに経ってしまいます。
7ヶ月、などの微妙な長さの場合、


繁忙期の2月3月を含んでいるかどうか
で、やりやすさも変わってきます。


繁忙期前に保証期間が終わってしまうと
あとは自分の力で満室にしなければならないので
これもまた油断できません。



3. 満室保証の金額が、想定家賃の70%

これは上述の1, 2 にも共通で
言えることですが、


満室保証と言っても、
想定家賃がいくらに設定されているか
これが相場家賃に等しいことを確認すべきだし、


期間を固定する代わりに
補填金額は満室想定家賃の
70%~80%


ということもザラにあります。


以上をまとめると


利回りが高い物件には、
必ず理由があり、


その原因が空室の多さ
だったりします。


ですので、利回りの高さに
ぬか喜びするのではなく


冷静に、「なぜ高利回りなのか」
を考えてみましょう。


その原因が「空室」にあり
満室保証がうたわれているとき


・想定家賃はいくらに設定されているのか

・入居づけにかかる費用はどこが負担するのか

・保証金は満室家賃の何%で、いつ受け取るのか


をきっちりと確認してください。


自分の力で満室にする自信がある人は
保証を断って、
その分、値下げ交渉をするのも一つの手段です。


このように、
売る時も買う時も、
そして所有している間も


ずっと「満室経営」が重要なのです。


そして、空室は賃貸経営上のリスクではありますが、
だから購入をあきらめる、というシロモノではなく、


永遠の経営テーマであることを踏まえ
常にチャレンジし続ける姿勢が不可欠です。





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