空室に悩むとき






収益物件を運営する上で
最大の課題は満室を維持することですが


そのためには何をすれば良いか
大家さん共通の悩みごとがあります。


私の場合、日頃から全てを
管理会社さんに任せており


管理会社さんが客付けしやすいように
するにはどうすればいいか
この1点に集中してきました。


それでこの5年間、
特に空室の問題には困らず
比較的うまく運営できていました。


しかしながら、
今年に入ってからというもの
どうも思うように満室が維持できません。


たまたま知り合いの
空室を埋めるコンサルタントに
話を聞いたところ


今年に入って特に
空室がなかなか埋まらない物件が
増えているそうです。


全体的には物件が飽和してきており
新築がどんどんできている状況に加え


中古であっても
そこそこのノウハウと情報が浸透しており
似たような物件が増えて


借主の方が知恵をつけて
より良い物件を選べるように
なってきていることに
原因があるようです。


そんな中、これからのオーナーは
管理会社に任せる以外に
自分でも頭と体を使わなければならない
時期に来ているのかもしれません。


抑えておくべき最低限の課題は

家賃設定は適切か

入居者にとって魅力的な部屋か

の2点です。


家賃設定についてはいろんな考えがあります。


1.相場の家賃に揃え
  とにかくAD(広告費)や仲介手数料を弾み
  内見者を増やす方法


2.地域最安値に設定し
  入居者にとって決めやすい
  位置づけにする方法


3.アグレッシブに家賃を高めに設定し
  その分、設備を充実させたり
  内装に特徴をもたせて
  差別化を図る方法



どれが良いかは、地域やターゲットによっても
異なってきますし、


売却時のことを視野に入れるか入れないかでも
判断が変わってきます。


1. の、ADや仲介手数料を増やす作戦は
とにかく優秀な管理会社と組みさえすれば

従来ではほぼ心配なく埋まってきました。


しかしそれが最近では
思うようにいかないケースが増えています。


2. の、地域最安値で出す場合、
最初からこの家賃設定で物件を購入していれば

それ以上に家賃下落の可能性は低く、
安定した収入が確保される
というメリットがあります。

逆にもっと高めの家賃設定のままで
購入しているのなら

家賃を下げた途端に
利回りが低くなってしまい、
収益性を大きく損なう原因になります。


例えば5,000万円の物件を
利回り10%で購入した場合


家賃年収は500万円ですが、
この家賃が1割下がってしまうと
年収は450万円になりますから

利回りは9%になります。



これは売却時にも同じことが言えます。


家賃収入が450万円の物件を
利回り9%で売却したいと考えるとき
売却価格は5,000万円と計算されます。


この家賃収入が500万円なら
同じ利回り9%でも
5555万円の値段をつけられるのです。


つまり売却時のことを考えても
できるだけ家賃は下げないように
しておきたいものですね。


だからと言って
部屋に魅力がなければ
家賃を維持することもできません。


そこでこれからの
チャレンジングな施策としては


3. の、魅力的な部屋作りをして
その分、家賃を上げる
ために知恵を絞ることが求められます。


家賃は一旦下げたら
なかなか上げることはできません。


かといって、
過剰なリフォームをしてしまうと


家賃収入でその費用を
回収できなくなり
それこそ本末転倒です。


家賃を上げた差額分で
リフォームできることが理想です。


例えばもともと家賃5万円の部屋を
5,000円アップすると


家賃年収としては
5,000円×12ヶ月=6万円
アップします。


この2年分(12万円)をかけて
リフォームするか、
3年分(18万円)をかけるか


さらにその部屋がこのままでは
3ヶ月空室だったとして

その分の損失(15万円)を
プラスでリフォーム費用に充て込むか


といったところが
まさに経営判断になります。


何もせずにただ
空室を放置するだけでは
いよいよ現状が改善しない時代を迎えました。


だからこれから私は
部屋を差別化して
家賃を高めに設定する


という方針で
しばらくチャレンジします。


その中での学びや気づきを
またこちらでシェアしていこうと思います。




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