銀行員が喜ぶ決算書をつくろう






不動産投資は
「賃貸業」という事業なので、


融資を受けている限り
その事業の成績を
銀行に報告しなければなりません。


それはまた、
次の融資につなげるための
重要な資料となります。


しかし私のような
サラリーマン上がりの
しかも経理畑を全く経験してこなかった者にとっては


決算書と言われても
どうもピンと来ません。


まだ所有物件が少ない頃は
税務署の近くある青色申告会に入り

手取り足取り教えてもらいながら
会計ソフトと格闘しつつ
自分で確定申告書を作成したりしました。


しかし物件数が増え、
法人で所有するようになったら
とてもじゃないけど
私のような素人には手に負えません。


時間と品質をお金で買う
という思いで
全て税理士さんに任せています。


しかし、丸投げするのはあまりにも、、、
と思うようになり、


せめて自分で決算書の内容を
きちんと理解しなければ
と考えるようになりました。


まぁ、それでも遅すぎる、というか
至極当たり前のことですけれど。


本を開いて勉強するのは苦手だし
専門学校に通うのも非現実的。


そうなると、やっぱり
大家さんを対象にした
「会計資料セミナー」
のようなタイトルに惹かれて
パッと参加するわけです。


当然ながら1時間か2時間程度の
講義を一回聞いたくらいで
税務の知識が身につくはずなどありません。


それでもなんとなく、
「そういうもんなんだー」
という雰囲気くらいはつかめます。


今回参加したセミナーでは
「銀行員の印象を良くする決算書とは」
というテーマでお話がありました。


そのポイントは

1. 損益計算書が黒字
2. キャッシュフローがプラス
3. 負債より資産が多い

ということでした。


なんて当たり前のことなんでしょう。

しかし話を聞いていてわかったことは
事業というものは
この3つの決算項目を良くするために

さまざまなテクニックが使われている、
ということです。



例えば減価償却費の算入額や
経費に計上できるもの
保険などの有効活用など。


そういうことをケースバイケースで
柔軟に対応してくれる税理士さんと
うまく組めるのが一番良いのです。


そのセミナーの翌日
私はたまたま融資を受けている銀行に
決算書を提出する機会があったので


スバリ
「銀行はこの決算書のどこをどう見るんですか」


と聞いてみました。


するとその行員さんは優しく微笑んで

「わからないところをピックアップし、
 ご本人に確認するようにします」

とおっしゃいました。

次に

「利益は多い方が良いですし
 あとは減価償却費と合計して
 現在の負債で割り算します。」

ああ、つまり「償還年数」というやつですね。


「この償還年数がどのくらいか、によって
次にどのくらい融資ができるのか、
の参考にさせていただきます」


ということでした。


まあ、全てが基本的な話ですが、
最初の「わからないところを確認する」
というのは、


銀行なりの目線でその事業を見つめ
決算書さえも行内の基準に合わせて
修正するためだそうです。


そうしないと、いろんな事業主が
勝手な思惑で決算書を調整してくるので


銀行目線での経営実態とズレることが
最初からわかっている、ということですね。


その上で、通り一遍の基準よりも
不動産融資ならではの
その事業主ならではの
個別事情の方が影響が大きいそうです。


つまり、銀行を決算書の数字だけで
喜ばせよう、なんて考えても
向こうはとっくに見透かしているんだな

ということを肌で感じました。


やはり一番大事なのは
現状・現実をきちんと捉えていることと


これからどうしたいのか、
を明確に語れることだな
と思います。


一番ためになるレクチャーは
直接銀行員に教えてもらうことですね。




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