ブレない不動産投資







月に一度の割合で
大阪・名古屋でセミナー講演をさせていただいております。


これは不動産会社さんが
スポンサードされているもので


私はゲスト講師の立場で
1時間から1時間半の間
不動産投資の基礎知識について
レクチャーします。


それでも、本やネット情報に
書いてあることだけでは
私がお話する必然性もなくなるので


いつも私自身の実体験から学んだこと
についてお伝えしています。


その中で
毎回好評をいただいているものの
一つが

「物件選びの基準」です。


これはズバリ、
・返済比率 60%以下
・キャッシュフロー比率 20~25%
・1億円あたりのCF 200万円


という数値をご紹介しているのですが、
実はこの「数値」自体が大事なわけではありません。


なぜなら、
上記の基準は私のように
全く自己資金がなくても不動産投資を始めたい
という場合の

ギリギリの基準だからです。


返済比率はできるだけ低い方が良いし
キャッシュフローはできるだけ多い方が良い
に決まっています。


私の周りの投資家は
返済比率40%を基準にしている人もいますし、
そうすることによって
経営がより安定します。


そのためには
自己資金を入れて
借入額を少なくするか、

利回りの高い物件を購入し
より高い家賃収入を狙う

のいずれかしかありません。


でも、高利回り物件はそもそも少なく、
あっても空室の多さや修繕費などのリスクと
隣り合わせです。


だからやむを得ず
自己資金が全くないのに
まともな収益物件を買おうとするには


前述の基準が
判断のボーダーライン
とお話ししています。


この3つの基準に当てはまるものは
非常に少ないし、


3つのうちいずれか1つだけでも
クリアしていれば


最初の反応として
「前向き」になります。


その後ですぐ、詳細の資料を取り寄せ
現地に行って今後かかりそうな経費を把握したり
管理会社に客付のしやすさをヒアリングしたりして


ようやく融資の申し込み
に進みます。


それでもなお、
融資情勢がますます厳しくなっており


望ましい金利・返済期間・融資額が得られず、
結局買えない
というのが実情です。


たとえシミュレーションでは基準をクリアしていても
借りる人の属性や銀行の物件評価によっては
そもそも融資が通らないことがよくあります。


だからこそ、
融資審査の手前の段階で時間をかけずに
即判断・即行動し
結果が出るまで続けることが大切なのです。


3つの基準は
私の体験に基づく
ギリギリの値


と申し上げましたが、
これはあくまでも
初めて1棟目を購入する場合です。


もしもすでに物件を所有しているなら
その物件での


返済比率
キャッシュフロー比率


を把握すれば
自ずと基準が見えてきます。

現状の比率を上回る物件を
次に購入しないと


間違いなく現状よりも
経営状態が悪化する
ということになるからです。


このように
本当に大事なことは


「数値で把握すること」と
「いつも同じ基準で物件に向き合う」
ということです。


同じ物件は二つとないので
比較項目は常に同じものにしておかないと
判断がブレていきます。


例えば物件所在地とか
駅からの距離、間取り、設備など
個別事情を挙げたらキリがありません。


シンプルに数値で判定し
前向きになるか、やめるかの即判断
そして次の行動に移る


というのが
私の不動産投資の基本的な取り組み方です。




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