自己資金のつかい方








不動産投資をするとき、
自己資金を入れた方が良いのか
入れるべきじゃないのか


その人の目標や目的、
つまりそのあとの投資戦略によって
大きく変わってきます。


私はたまたま自己資金が全くなかったので、
諸経費を含めてすべてのお金を
銀行から借りるスタイル、


つまりオーバーローンによって
最初の物件を取得しました。


自己資金0円だと
「投資金額を回収するのに何年かかる」
という発想がありません。


もともとお金を出していないのですから
回収するまでもないのです。


以来、その方法が染み付いてしまい
とにかく自分のお金は1円も出さず
物件価格以上の融資を引いて


家賃収入の中からローン返済に充てています。


そこから管理費や税金、
入退去にまつわる費用や
突発的な修繕費など全てを差し引いても


かつてのサラリーマン年収を大きく上回る
キャッシュが残るので
そのおかげで家族共々、生活しています。


ですので、不動産投資を始めてから
現在の7棟142室を所有するに至るまで
自己資金は1円も出していないわけです。


しかしながら、多くの不動産投資家さんと
特に規模を拡大し成長している
投資家の方々の話を伺うと


大抵は自己資金を投入されています。


その方が資産vs負債のバランスシートを
プラスに保ち、
継続的に融資を受ける際に
有利にはたらくからです。


オーバーローンのみを頼りに
物件を買い続けると、
やがていろんな弊害が起きて


破綻はしないまでも
成長することが難しくなります。


最初に自己資金を入れておけば
それだけキャッシュフローも厚くなり
やがてくる修繕費や空室対策費用も
十分にまかなえる余裕ができます。


かといって最初から
なけなしの自己資金を全部投げ出してしまうと
何もできないスッカラカンの状態でのスタートに
なってしまうことも気がかり。


私の場合、オーバーローンで買い続けたけれど
今ではわりと潤沢なキャッシュが手元にあるので


もうすぐエレベーターのリニューアルに
900万円かかりますが
余力の範囲で支払うことができますし、


なかなか空室が埋まらない部屋を
高額な費用をかけてリノベーションする
という必要性に迫られても


特に躊躇することなく
これまで得た利益の中から
拠出できるようになりました。


要するに
オーバーローンをやり続ける場合も
自己資金を使って買い進める場合も


常にキャッシュを貯めることに余念がなく
次にどんな物件を購入すべきか
ということを念頭において


お金の推移を把握しておくことが肝心です。


自己資金を最初に入れるか
後になってから投入するかの違い。


そして、何年でどのくらいの資金を貯めるか
ということにも関わってきます。


ただし、自己資金を出せない人は
それだけ融資が厳しく
物件を買うチャンスが非常に少なくなる


ということは覚悟しなければなりません。


融資をスムーズに受けるには
自己資金を入れた方が
はるかに有利です。


ですので、本当に自己資金が1円もない方は
やむを得ずオーバーローンができる物件を
血眼になって探し出し、


とりあえず1棟を購入して
まずはしばらくキャッシュを貯めることに
注力するしかないのです。


そうして少なくとも1千万円くらいの現金を
手元に置いておけば


あとはそれを見せ金にしてより高額の物件購入に
チャレンジしても良いし、


融資を使わず数百万円規模の戸建てや
1千万円前後の高利回り・超築古木造アパートを手に入れて
高値で売却してまたキャッシュを増やす


という選択肢ができます。


このように、まずはキャッシュを貯めて
その後にそれをどう生かすか、
と考えることが


長い目で見た不動産投資の基本ですね。







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