世界の動きと不動産投資







不動産価格が高騰している現象について
時にはマクロの視点から捉えてみます。


先週の日経新聞・土曜版に、
「不動産マネー 世界で加熱」
というタイトルの記事が一面を飾りました。


不動産マネーで大規模なものは
「ファンド」と呼ばれ


カンタンにいうと、とても大きな物件を
たくさんの人のお金を集めて購入・運営し、


そこからの家賃収入をはじめとする利益を
みんなで分配する、という仕組みです。


株の不動産版、みたいなものですね。


そんな大規模なお金を扱う会社が
日本の不動産を積極的に購入している
というお話です。

2017年4月に松坂屋銀座店跡に
開業した「ギンザシックス」では


そのわずか2ヶ月後の6月末、
同施設の8階のオフィス部分の
区分所有権売買が行われました。


売り手は不動産会社のヒューリック。
買い手はアメリカの不動産ファンド
グリーン・オーク・リアル・エステート。


現時点でまだテナントが入っていないのに
銀座のオフィス需要は強いと見込んで
200億円強で買われたそうです。


ヒューリックはこの売却により
80億円以上の売却益を手にしました。


今年上半期の日本の不動産取引で最大
だったのは、
「みなとみらいセンタービル」を
香港ファンドの企業が購入した
約850億円。


あまりにも金額が大きすぎて
ピンと来ませんが、


とにかく海外のファンドも日本に注目
し、実際に利益を上げている
ということなのです。


こうして不動産価格が高騰すると、
そのぶん利回りが低下していきます。


2008年の世界金融危機直前のピーク時
でも、横浜市中心部の大型オフィスビルの
利回りは5%台前半だったけれど、


先ほどのみなとみらいビルの投資利回り
は3%前後だそうです。


こんな低い利回りでも投資熱が冷めない
のは、世界的に銀行の借入金利が低いからです。


金利が低いと、物件の利回りが低くても
利益が残ります。


だから積極的に購入するし
売る方はどんどん値段を高くできる。
これは一般の不動産投資も同じ構造ですね。


2017年の日本の路線価は
最も高い東京都中央区銀座「鳩居堂」前
が前年比26%も上昇し、
バブル期の1992年を超えました。


アメリカでも商業用不動産の価格が
金融危機前の2007年と比べて
2割以上も上回り、


中国では上海市の住宅価格が
平均年収の20倍以上。


東京のバブル期は18倍だったので
これがどんなに高額か、
少しはイメージできると思います。


このように、価格が高騰し続ける背景には
金融機関の低金利が寄与しているのです。


このままでは物件価格がどんどん
上がり続ける一方。


そこで金融機関は金利を上げ
融資を引き締めにかからないとまずいので
金融庁が動いて指導を入れたりするのです。


消費者物価に比べれば
まだ意図的に操作しやすい分野
かもしれませんが


金融機関の融資情勢が不動産市場に
影響をもたらすまでには
当然ながらタイムラグがあるため


いつ買えば一番トクするのか
ということは誰にもわかりません。


ましてや私たちのような個人レベルの
投資案件は、そういった世界の情勢
とはまた違った、個別案件なので


世の中の動きは参考程度に受け止め
しっかりと1件1件の収益性を
見極めていくしかないですね。






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