高利回り物件が増えています







最近はポータルサイトの楽待で
検索していても、利回りの高いものが
少しずつ増えてきているような気がします。


例えばエリアを限定せず、
「1棟マンション」というカテゴリーでは
67,518件の該当があり


利回り9%以上だと2,363件
利回り10%以上だと1,499件
該当しました。


ただし同じ物件が複数の業者から
掲載されているものもあるので
物件数はもう少し減ってきます。


それでも一年前に比べれば
ずいぶん多くなってきています。


では物件が買いやすくなっているか
というと、
残念ながらそうでもありません。


融資が通りにくくなっているからです。

各金融機関が厳しくなってきた
という動きは
今年の4月くらいから顕著になって
きたわけですが、


具体的には
・融資が希望の満額に届かない
・物件の評価額が売買価格よりも相当低い
・金利が少しずつ高くなっている
・融資期間を延ばしてもらえない
・自己資金を要求される
・預金の預け替えを依頼される
・自宅を共同担保に取られる

ということです。

融資を受けて物件を購入する限り
いくら利回りが高くても
融資が通らなければ買えません。


多少利回りが低くても
金利が低く、融資期間が長ければ
月々の返済額が少なくなり


つまりキャッシュフロー(手残り)が
増えて、買いたい気持ちになるのですが


これもまた、希望の金額に満たなければ
どうすることもできません。


物件を購入するためには
利回り・金利・期間
を総合して見極める必要があり、


そして希望通りの金額を
融資してもらわなければなりません。


不動産市場の動向は
金融機関がカギを握ります。


金利が上がり、期間が短くなる
くらいならまだしも


金額が減らされると
足りない分は自己資金を投入しない限り
買えません。


リスクを覚悟する以前の問題です。


最近は軒並み「銀行の評価が出ない」
という話を耳にします。


そうなると、売る方はいよいよ
買える人がいなくなって
物件価格を下げざるを得なくなります。


価格が下がれば
利回りは上がります。


そうして少しずつ、じわじわと
物件価格が下がり、
利回りが上がってきたところに


金利まで上がってしまうと
今度はキャッシュが残りません。


そうなる前に買う
利回りと金利がギリギリでバランス
する金融機関を見つける


今はこのあたりが
物件を探している多くの投資家に
共通する基準ではないかな、と思います。


利回りが高い物件を見つけて
喜んでいる場合ではありません。


素早く金利・期間の情報を引き出し
具体的な融資金額を確定させる
ことが重要です。


そのためには
常に多くの不動産会社と連携し


物件情報・金融機関情報に
アンテナを張っておくことが
大切ですね。






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