物件購入のカギを握るのは?







不動産投資をするにあたり
物件購入のカギを握るのは
いうまでもなく「融資」、
つまり金融機関です。


どんなに物件が安くても
どんなに利回りが高くても
どんなに築浅で駅から近い物件でも


ローンを借りて物件を購入する限り
その可否を決めるのは金融機関なのです。


その金融機関に対して
特に意識の高い人たちは
「自分で開拓しなきゃ」
と思いがちですが、


現実はそれが必ずしも得策とは
かぎりません。


何も知らない素人が、
丸腰で、全てをさらけ出して
いきなり金融機関を訪問しても


よほど属性が良い人でない限り
今は相手にされません。


属性が良い人というのは
年収1,500万円以上の人とか
金融資産が3,000万円以上ある人
のことです。


そういう人は金融機関の方から
「ぜひ融資させてください」
とか言ってすり寄って来たりするのですが


逆にそのような人は
特に不動産投資などしなくても
困らないので


現金での投資、例えば株を買ったり
何かの事業を始めたりして
一生懸命に融資を求めないものです。


多くの人は、
年収が1,000万円以下で
自己資金もほとんどないから


今のままでは将来が不安、
子供教育費も十分に出してあげたい
という風に考えて


うまく借金をして
上手に不動産に投資したい
と考えるのです。


そういう普通の人が
真面目に、いきなり銀行に出向いても
そのような人は望まれていないので


貸す方としても
リスクばかりが気になって
なかなかたくさんのお金を
出してくれません。


せめて物件価格の1割か2割くらいを
自分で出すのなら
足りない分は貸してあげましょう
となります。


その前に、買おうとする物件を査定して
貸し出すお金はいくらにしようか
つまり担保価値をはかるわけですが、


それが最近は、軒並み厳しい評価に
なっています。

その反面、物件価格は相変わらず高い
傾向にあるので、


融資金額と売買価格の間に
大きな乖離が生まれ


なおさら現金がない人には
購入することができなくなっています。


しかしながら、
不動産市場は常に動いており、
誰も貸さない、誰も買えない
という状況では衰退してしまいます。


そこで、その溝を埋めるのが
不動産会社です。


力のある不動産会社はたいてい
懇意にしている金融機関があり
その営業マンと良い関係を築いています。


金融機関の営業マンも、
現実には貸し出し残高を増やすことが
ノルマなのですから


本当は喉から手が出るほど
お金を貸したいのです。


だから貸し付ける人の属性条件や
担保に取る物件の価値に関して
多少、流動的な要素がある限り


その上下する、幅のある「基準」に
うまく当てはめることを望むのです。


これを実現するのが
貸す人と借りる人の間にいる
不動産会社。


売る人と買う人の間にいる
不動産会社
なのです。


つまり、不動産投資を成功させる上で
まず最初のカギを握るのは


実は金融機関と良好な関係を持つ
不動産会社


売り手との交渉力の高い
不動産会社
ということになります。


だからこそ、
まだ不動産会社とのパイプが
十分にできていない人は


金融機関へ真正面から飛び込む前に
まず一つでも多くの不動産会社を
開拓することをお勧めします。


私もかつてサラリーマン時代の
夏休みには


一日に2?3件の不動産会社を
訪問しました。


人が休んでいる時こそ
行動するチャンスですね。




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