物件価格はどうやって決まるのか?







今、家族でタイのプーケットに来ています。


現地の民族衣装や民芸品など
雰囲気満点のお土産を見て回り


こんなのがあるんだー
こんなの欲しかったなー
なんて言いながら


少しずつ買っていくことも
旅の楽しみの一つですね。


そういう時、お店の人が
ここぞとばかり寄ってきて
思い切り売り込みに来たりします。


中には30%OFFとか50%OFF
なんていうものもあり、


買う人にとってはかなりお得感が
あるように見えますが、


これはべつに
お店の人が損をしたり利益を減らして
売っているというケースは少ない
ようです。


最初から高額の値付けをして
いかにもオマケをしてくれた


という気持ちにさせて
買う動機を後押ししているだけ
なのかもしれません。


特にアジア諸国の民芸品などは
材料費も人件費も安いので


最初から値段などは
観光客向けに適当につけられている可能性
もあり、


とりあえず値切り交渉をした方が良い
場合が多いです。


慣れてくると、値切りながらお店の人と
いろんな話をしたり、


その商品にまつわる話を聞けたりして
価格以外の価値を得たりすることも
あります。


旅先の買い物ですから
買う方としては生活がかかっている
わけでもないので、


できるだけ買い物が楽しくなるような
交渉ができるといいですね。


ところが、収益不動産を買う場合には
なかなかこのようにはいきません。


中古物件の価格はどのようにして
決まるのか、ご存知でしょうか。


仲介の場合、仕入れ値や原価が
あるわけでもなし、


中古ですから原則として
売る方も買う方も
1対1の交渉ごととなります。


そんな中、多くの仲介業者さんが語る
収益物件の価格の決まり方とは


ズバリ、「利回り」です。


その時期、そのエリアで売買されている
相場としての「利回り」が
その物件の価格に最も大きく影響するのです。


ですので、もしも自分の物件を売りたい
と考える際には、


いくらで買ったからとか
いくら残債が残っているから
ということは関係なく


いくらの家賃収入がある物件なのか
が最も重要で、


そこから何%の利回りで売ることが
できるのか、がポイントです。


そういうことなので買う方も、
旅行先でお土産を選ぶときのように

「20%割り引いてよ」、とか
「もうちょっと安くして」、
などということは通用しません。


値切ることは業界では
「指値」(さしね)と言いますが、


指値をするならそれなりに
いくらの修繕費が近々かかるとか
空室が多い分を補填してほしいなど


きちんとした根拠が必要です。


そこから先は売り手が強いか
買い手が強いか
その物件がどれだけ人気があるか
によってきますね。


こういう情報にアンテナを張って
おくためにも


常に不動産会社との人脈を広げ
コンタクトを欠かさないことが
大切です。



今度のプラチナ講座でも
たくさんの不動産会社を招いて
本音トークをたっぷり引き出して
みたいと思います。






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