2017年の不動産投資市況







全国賃貸住宅新聞 2017.8.7号に
「不動産投資市況最新レポート」
と題された記事が載っていました。


この一年の、収益不動産市場における
売買価格と利回りの変動について
集計されたものです。


最初に基本的なことですが、
「利回り」とは
年間家賃収入を物件価格で割ったものです。


例えば年間家賃収入が1,000万円で
物件価格が1億円であれば、
1,000万円÷1億円=0.01で、
利回りは10%。


物件価格が8,000万円であれば
1,000万円÷8,000万円=0.125なので
利回りは12.5%になります。


つまり、
家賃収入は近年大きな変動がないという
事実に基づくと

(ここから重要)
利回りが「低い」ということは
物件価格が「高い」ということと同義です。


この点に留意して、
2017年に入ってからの市場の変化
について、記事をおさらいします。


これまでの数年間では、
物件価格の上昇と利回りの低下が
顕著にみられました。


ところが2017年になってからは
地域と築年数によっては


物件価格の下落および利回りの上昇傾向
がみられるようになりました。


具体的に見ていきます。

1. 首都圏
利回りが上昇したのは神奈川県の2都市。


川崎市の1棟アパートは
7.75%→7.94%に。


築年数が20年以上の物件は
8.34%→8.78%となりました。


横浜市の1棟マンションでは
新築~10年以内の物件において
4.83%→6.46%に上昇。


2.全国の政令指定都市
  (人口50万人以上の都市)

1棟アパートでは、
利回りが低下した都市と上昇した都市が
半々という状況。


利回りが上昇したのは
神戸市、新潟市、堺市、浜松市、仙台市、
京都市、大阪市、岡山市。


対して低下したのは
静岡市、広島市、札幌市、福岡市、
広島市、札幌市、名古屋市、熊本市、
北九州市でした。


特に利回りの上昇(=物件価格の下落)
が目立った地方としては

新潟市の1棟アパートが
12.26%→13.71%、
1棟マンションが
7.56%→9.33%。


岡山市では1棟アパートが
10.72%→11.02%、
一棟マンションが
8.94%→9.09%へと上昇。


札幌市では築年数20年以上の
1棟マンションで
8.98%→9.23%へと上昇しました。


ちなみに「アパート」と「マンション」
の呼び方の違いは構造にあり、


アパートは木造・軽量鉄骨造、
マンションは重量鉄骨造や
鉄筋コンクリート(RC)造、
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造
のことをいいます。


利回りが上昇した理由は
① 新築物件の供給過多
② 築古物件の入居付けが弱い
③ 他地域より高騰した価格の調整
④ 融資がつきにくくなった
などが考えられます。


特に4)はどの地域でも背景があり
昨年の12月に金融庁・日銀が


金融機関による個人の貸家業向け貸し出し
(アパートローン)への監視を強める姿勢
を打ち出した影響で、

4月以降、全国的に融資の条件が
厳しくなる傾向が広がっています。


利回りが高くなる=価格が安くなる
と思って、自分にも物件を買えるチャンス
がやってきたかと思いきや、


融資条件としての個人の年収や
自己資金のハードルが一層高くなり


結局は銀行がお金を貸してくれなければ
買うことができない、ということも
大いにあり得ます。


こういう時こそ、自分勝手に
利回りの高い低いで物件の良し悪しを
判断せずに


きちんと利回りと返済期間を把握して
どれだけの収益性があるか、


さらには自分に融資してくれる金融期間は
どこなのか、


よくアンテナを張っておくことが
大切ですね。





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