金利と融資の動きに注目!







前号に引き続き、
全国賃貸住宅新聞2017.8.7号に掲載の
2017年不動産投資市況最新レポート
についてお伝えします。


不動産投資市場では、
金融情報をキャッチすることで
今後の動向をうかがい知ることができます。


現在の低金利はいつまで続くのか、
金融機関の動向に注目した上で、
全国各地の動きを見てみます。


1.首都圏

人口減少の影響が少ない地域で、
2020年に東京オリンピックを控えて
います。


不動産投資家の約6割が居住、
地方在住者が物件を求めるエリア。


加えて、将来の不安から不動産投資を
始めた層が、安定資産を求めて
首都圏の物件を目指す傾向が強いことから

都心に近いほど価格が下がりにくく、
利回りは低下する基調にあります。


金融機関は都心への融資は積極姿勢。
近年の低金利が下支えしている現状が
みられます。


物件価格と金融機関の評価に乖離が
みられることから
ある程度の自己資金が求められます。



2.関西

2012年以降、いち早く物件価格の
上昇が目立った地域。

ところが、2015年より価格調整が
始まり、昨年は在庫が多く目立ち
価格も徐々に低下傾向に。


金融については、関西圏(特に大阪)
は信金、信組の融資が多い。


3.名古屋

トヨタ自動車のお膝元であり、
リニア中央新幹線開業への期待も
相まって、依然として人気の高い地域。

市内の物件は数が限定されることもあり、
価格は上昇基調。


融資については首都圏同様に
自己資金が必要。


4.福岡

2012年以降、首都圏と同タイミングで
価格が上昇した地域。


九州全域からの人口流入があり、
将来的な人口も増加が見込まれることが、
利回りが低い要因とみられます。


中でも1棟アパートは、東京都市部と
同様の利回り。地元の金融機関による
地元向けの融資が活発。


5.札幌

福岡同様に人気。
一棟アパートの価格は首都圏の2/3、
福岡の4/5であり、割安感を感じやすい街
とも言えます。


人口は減少傾向にあるため、
築年数の古い物件から価格が下がり
はじめています。


融資は以前よりは厳しくなったものの、
価格に影響するまでではない様子。
現金で購入する層が多いのが特徴。


というわけで、
今は「売り時か買い時か」について
今年4月に実施された不動産投資家向けの
意識調査があります。


「売り時」と回答したのは54.8%。
「買い時」と回答したのは11.6%。

売り時だと思う理由としては
85.2%が「価格の高騰」を選択。


買い時だと覆う理由としては
64.2%が「低金利であること」を
選んでいます。


低金利であるから買う人が増え、
買う人が増えるから価格が上がる


この構図はまさしく
不動産市場を象徴していますね。


しかし実際は、売る側も買う側も、
大きな市況の動きよりもはるかに
その物件の価値によって
大きくメリットが変わってきます。


全体傾向を俯瞰しつつ、
自分がマークした物件については


慎重に数字とにらみ合いながら
間違いのない判断をしたいですね。



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前号のブログ
2017年の不動産投資市況
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