アパートとマンション、どちらがいいの?






不動産投資をする時、
どんな物件を買えばいいか、という
漠然とした疑問を持つかもしれません。


世の中には区分マンションといって
マンションの1室を購入し、
それを人に貸すことで家賃収入を得る


という方法が一般的で最も始めやすい
と思われる方も多いと思いますが、


1室だけを所有するのは
もしもその部屋が空室になった時


収入がゼロになってしまう、という点で
非常にリスクの高い投資になります。


従って現金で買うならまだしも
高額のローンを背負って購入すると


返済ができなくなる恐れがあるため
あまりオススメできません。

ですので、これから不動産投資を始めよう
という人は、


部屋の数ができるだけ多く
1,2室空室になっても返済できなくなる
心配のない「1棟もの」から始める方が
リスクが少ないと言えます。


では一棟ものの場合、
木造のアパートが良いのか
鉄筋コンクリート(RC)のマンション
が良いのか、と問われると


一長一短があり、必ずしもどちらが良い
とは言えません。


価格に関して、現時点では
木造アパートの方が利回りが高め、
つまり価格は安い傾向があります。


また、アパートは低層住宅地にあること
が多いのに対して、


マンションは近隣商業地など容積率、
つまりどれだけ高い建物を建てて良いか
の割合が高いエリアに多いです。


このため、同じ敷地面積でも
アパートよりマンションのある土地
の方が価値が高いということが言えます。


これらのことから、買う時も売る時も
アパートよりマンションの方が高い値段
で取引が行われるケースが多いです。


では所有した後はどうでしょうか。


賃料は同じ立地・同じ間取りタイプ
であれば、RC造の1棟マンションの方が
高めになるのが一般的。


その理由の一つは、
木造よりRC造の方が、


遮音性・耐久性・耐火性などの
住まいとしての基本性能が高いからです。


実際には1室あたり、あるいは
坪あたりの賃料の差は大きくないことも
ありますが、


入居者が部屋探しをする際に
RC造の方が安心して住める
と言って指定してくるケースもあります。


特にファミリータイプである程度の価格帯
(6、7万円以上)になってくると
遮音性を重視する人が増えてきます。


次に税金面。


不動産を所有すると、
固定資産税・都市計画税、
略して「固都税」が毎年かかります。


これらの税額は、評価額に一定の税率
を掛けて計算されます。


この評価額が、RCより木造の方が低い
ため、同じ建物規模なら木造の方が
税負担は軽くなるのです。


ちなみに、1㎡あたりの評価額は
木造=8万7,000円
RC=13万2,000円 となっています。


最後に、建物の共用設備の面でも
違いがあります。


一棟マンションには
エレベーター、給水用の貯水タンク、
ポンプ、屋内消火栓、避難ハッチ、
ハシゴなどの消火設備があります。


これらの設備には、
法定点検、清掃・整備、補修などが
必要になり、維持管理のコストがかかる
わけです。


これに対してアパートはこうした設備が
ほとんどないのが一般的なため、
維持管理のコストはアパートの方が
安く済むと言えます。


したがって、物件を購入するときには
その時の売買価格や利回りだけに
とらわれず、


所有した後の修繕費や維持費も含めて
総合的に判断することが大切ですね。





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