オリンピックと不動産投資






2020年に東京オリンピックを控え、
日本の不動産投資市場を考えるとき


オリンピックまでは価格が上がり
オリンピックを過ぎると価格は
下がっていく


だから不動産投資をするのは
オリンピックまでが肝だ、
という声を聞きます。


しかし僭越ながら勉強不足の私は
もはや「つぶやき」のレベルに
なってしまうのですが、


オリンピックが近づいてくると
なぜ不動産価格が上がるのか
不思議で仕方ありません。


(この分野に詳しい筋の方には
 申し訳ありません)


ただ、やたら世間の声や噂話で
大事な投資や事業運営で右往左往
したくないので


きちんとした根拠を知りたい
という気持ちはあります。


まず、オリンピックが招致されると
その国の経済、特に消費行動が
活性化されるということは
疑う余地もありません。


各企業がスポンサーになり
オリンピックのトレードマークを
使ったさまざま商品やサービスの
キャンペーンが展開されるからです。


人々は気分が盛り上がり、
オリンピックを間近で見たいとか
肌で感じたいと思うので


その商品を買って恩恵を受けようと
いう気分になります。


テレビがよく売れるというのも
オリンピックを大迫力で観たいから
という動機があるので納得できます。



そしてオリンピックの競技や観戦に関する
施設の建設が行われることは
土地開発に関わるヒト・モノ・カネが
大きく動くことなので


これも経済の活性化に大きく影響する
ことは間違いないでしょう。


しかし、こと不動産価格に関しては
どうなんでしょうか。


不動産の価値が上がる大きな理由は
欲しいと思う人が増えるからです。


オリンピックで注目されると
「これからますます発展する都市」
ということで


そこに住んでみたい、とか
商売をやっていきたい
と思う人が増えるだろうし、


海外の投資家も、
その需要を見込んで今のうちに
現金買いをしておこうという
意識がはたらきます。


そうして欲しい人が増え、
「買います」と手を挙げる人が増えていく
と、物件価格高騰の原因になります。


でもそれは、
「東京」オリンピックに関わる
ごく一部のエリアの話です。


東京オリンピックがあるからといって
大阪や名古屋、札幌、福岡の不動産価格
に影響があるのでしょうか。


そもそも私のような投資家は
東京23区内に物件を持つことは
自己資金や資産運用の点で


かなり優先順位の低い、現実味のない
案件です。


それよりも地方都市での高利回りが
どこまで維持できるのか
の方がよほど関心が高いです。


本来、不動産価格にもっとも影響を
及ぼすのは、何かのイベントではなく


交通機関をはじめとする
インフラの発達です。


近くに駅ができる、というのは
そこに人が集まってくるわけですから
ほぼ確実に不動産価格は上がります。


でもそういう情報が明るみに出る頃には
すでに水面下で買っている人や企業から
ある程度高値になってから買わされること
がほとんどなので


素人がうかつに手を出すのも危険です。
まだまだ価格が上がると思って買ったのに


次々と物件が増えすぎて
価格競争になったり
すでに買える人がいなくなるくらい
高くなっていたりすると


あっという間に下がることもあります。
だから投資は先が見えないんですね。


不動産投資を「投資」そのものと捉え、
いつ買って、いつ売るか
ということだけを考えている人は


この辺りの情報を躍起になって
集めておくことが重要です。


しかし、不動産投資を「事業」として
捉えるならば、その芯になる部分の
多くは「不動産賃貸業」です。


少しでも高い家賃での満室を維持し、
かかる経費を最小限に抑えること
こそが事業の柱です。


そう考えると、オリンピックが
いつどこにやってこようが
自分の物件のキャッシュフローには
関係ないし、


思い込みで判断を誤らないよう
しっかりと数値管理をしておくこと
の方がはるかに大切ですね。







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