「損益通算」って知っていますか?






不動産投資の本をよく読んで
セミナーなどにも通っている人に限って


「最初から法人で買い進めたい」
と言います。


たしかに将来的に規模を大きく
するのであれば
法人で買い進めることが得策です。


しかし、1棟目から法人で買う
というのにはそれなりの、もしくは
予想をはるかに超えるハードルがある、
ということをご存知でしょうか。


その前に、法人で買うことのメリットを
もう一度しっかり理解しておくべき
だと私は思います。


ものの本にはよく、
「節税するなら法人の方が良い」
と書かれていることが多いのですが、



その根拠として、年収800万円以上
になると、個人よりも法人の所得税率
の方が低い、ということがあります。


今、サラリーマンとしての課税所得が
800万円を超えるなら
物件を買うとさらに所得が上乗せされる
から、法人の方がおトク、という理屈です。


しかし、実は物件を購入した年、もしくは
2年後、3年後くらいまでは


不動産取得税や減価償却費、それに
空室が多い場合にはそれを埋めるための
費用、ときには突発的な修繕費などが
かかり、税務上の「利益」はほとんどない
か、もしくはマイナスになります。


だから仮に個人で買ったとしても
いきなり利益が上乗せされることは
ほとんどないのです。


ちなみに私の場合も、
物件購入してから3年以上
所得税を支払ったことはありません。


ここでせっかくの機会だから
「損益通算」という言葉を
覚えておきましょう。


損益通算とは、自分の給与所得に加え
副収入の利益を合算して所得申告する
制度のことです。


「損益」というくらいですから、
「損」つまりマイナスになったときには
全体の課税所得も少なくなるわけです。


たとえば課税所得1,000万円の人の
所得税は33%で、控除額1,536,000円
をひくと1,764,000円。


ところがもしも、マイナス100万円の
不動産所得があれば「損益通算」して
課税所得は900万円になります。


900万円の人の所得税は
23%で、控除額636,000円なので
税額は1,434,000円です。


つまり、すでに給与所得から納めて
いる税金は1,000万円を前提にしている
ので、「納め過ぎ」ということになり


本来の正しい所得金額で計算し直して
払いすぎた分は返してもらえます。


今回の例では、
税金の1,764,000円から
1,434,000円を差し引いて、
330,000円が還付されます。


法人ではこういうことにはなりません。
所得がマイナスなら、税金はゼロで
もちろん還付などありません。


また、5年以内に物件を売却した場合、
個人では短期譲渡所得として税率39%、
5年以上だと20%になります。


この「20%」は個人の所得金額に関わらず
20%です。


一方、法人は物件売却時も合算するので
それまでの家賃収入から得た利益と
売却した時の利益を合わせて


800万円を超えると
税率は所得金額全体の35%になって
しまいます。


つまり、5年を過ぎてから売却するなら
法人よりも個人の方が税率が低い
ということも大いにあり得るのです。


ここまでまとめると、
物件を5年以上保有して売却するなら、


個人で買っておいた方が税金は安くなる
場合もある、ということを
覚えておいた方が良いですね。






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