法人か個人か、それが問題だ。







前回、「損益通算」というキーワード
をベースに、個人で買う場合と
法人で買う場合の所得税の違いに
ついて、解説しました。


もしもまだ読んでいない方は
こちらで。



一言でまとめると、
物件を5年以上保有して売却するなら、
個人で買っておいた方が税金は安くなる
場合もある、ということです。


さらに法人を持っていると
利益額に関わらず


法人住民税の均等割といって
有無を言わさず年間7万円を
納めなければなりません。


当然ながら法人を設立するには
10万円から30万円の登記費用
がかかり、

わずかな金額ではありますが
表札や社判、実印なども作るし、


年間の税理士費用も何十万円と
支払うことになります。


それでも「消費税還付」という
おいしい話を聞きつけ


購入した時の建物分の価格に
対する8%の税金を還付させたい
という人もいますが、


消費税還付の恩恵を受けるなら
建物価格が1億円を超えていないと


還付を受けるまでの複雑な手間や
前述の税理士費用をはじめとする
数年分の維持費などを考慮に入れると
ほとんどメリットがありません。


それでも、将来的に規模を大きく
したいから、どうしても最初から
法人で買いたい、というならば、
あるものが必要です。



それは、自己資金です。


今は融資情勢が非常に厳しく
なっていますから、


1億円以上の物件を買うには
1,000万円以上の自己資金を出すか、


少なくとも融資を受ける銀行へ
預金の預け替えが求めらケースが
増えてきています。


利回りが低い物件を
多額の自己資金を出して購入すると


拠出した分を回収するのに
相応の時間がかかります。


短期売却をしようとしても
残債が減っていないし、


もともと物件価格が高いので、
売却によって得られる利益も
たかが知れています。


一方、個人の方が審査に通りやすい
フルローンやオーバーローンであれば
そもそも「回収」という概念が
ありません。


自己資金を出せないなら個人、
自己資金があるなら法人で買う
という考え方が最近の傾向です。


自己資金も出さずに法人で買いたい
というのは、今のご時世、かなり
難しいと言わざるを得ません。


でも決して不可能ではないので
チャレンジする価値はあります。


かくいう私も、365日、毎日物件を
探し、不動産会社や金融機関を
まわり続けて、


ようやく1年に1棟、
買えるか買えないか
という状況でした。


それでも不動産投資というものは
一年や二年で終わるのではなく、
まず1棟を持ち、賃貸経営を経験し


その中からまた自分に合った
次の物件を見つけていく、
というのでも十分良いのではないかな
と思います。


法人で買うべきか、個人で買うべきかは
現状の資金・年収と人生プランによって
大きく変わってくるはずです。


ものの本や情報に踊らされて
理想ばかりを追い求め、


結局いつまで経っても一棟も買えない
ということにならないよう
気をつけた方が良いですね。







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