現金で戸建て物件を買いました







これまで自己資金を1円も使わずに
ずっとオーバーローンの融資を受け続け、
1棟物件を購入し続けてきた私が


この度、
ついに現金で戸建てを買いました。


正確にいうとテラスハウス。
いわゆる長屋の状態で建てられている家
の一軒を購入しました。


場所は大阪・岸和田。
最寄り駅から徒歩5分の立地で


購入価格は390万円。
家賃5万円
利回り15.4%


築53年の木造。古い!?
でも2年前に母子家庭の親子が
二人で住まわれ、
滞納・トラブル一切なし。


リフォームは2年前の入居直前に
しっかり行われており
当分は修理・補修を要する可能性が低い
優良物件です。


私はこの物件の情報を入手してすぐ
即断即決で購入しました。


これまで何億ものオーバーローンを
借り続けてきたわけですが、


退職後、もはや属性はすっかり弱くなり、
金融機関にもなかなか相手にして
もらえません。


そうしていろんな人々と出会い、
様々な投資手法で結果を出している方の姿を
目の当たりにするうちに


現金で戸建てを買う意義・メリットが
理解できるようになりました。


築古「戸建て」物件を現金で買うポイント


1. 安定した高利回り


戸建て物件は築年数がかなり古いもの
が多く、もはや資産価値はほとんど
ありません。


しかし家賃はすでに下げ止まっており
地域相場によって変わりますが、
だいたい3DK程度で一声5万円。


入居者はファミリーが多いため
一度住むと長期入居になる確率が
非常に高い。


つまり当面の間、年間60万円の
収入が確保できるわけです。


約400万円の現金を銀行に預けるより
年間60万円を生み出す戸建てを
パッと買ってしまった方が


現金が増えるスピードがずっと速く
なります。



2.売却時も「利回り」で価格が決まる。


物件価格は相場の利回りで決まるため、
家賃5万円(年間60万円)の場合


利回り15%なら売価400万円、
利回り20%なら売価300万円
と、自然に価格が定まってきます。


家賃が変わらない限り
入居者が居続ける限り


何年経っても
利回り15-20%程度で売却できる


ということが、戸建て物件の
最大のメリットだと私は思います。


購入価格と売却価格にそれほど
変動がないということは


所有している期間中の家賃収入が
そのまま実収入になるわけです。


3.リフォーム代金がカギ


数百万円の安い金額で購入しても
ボロボロの物件であれば
リフォームにも百万円以上かかります。


このリフォーム代金を物件価格に
上乗せして、利回りを計算しておかないと
せっかくの高利回りがすぐに崩れます。


今回の場合、2年前にリフォームされた
ばかりなので、当面は修繕の必要がない
ことも、決断の根拠になりました。


戸建て物件を探すときには
利回りとリフォーム費用に着目しながら


現入居者の居住期間と
万が一退去した後の客付のしやすさを
チェックしてみることをお勧めします。


こうして小規模であっても
着実にキャッシュを貯めて、やがて
一棟ものに規模を拡大しても良いし、


逆に一棟ものでまとまった現金が
貯まったら、


次は現金で築古戸建てを買ってみる
という風に


投資のバリエーションを
増やしていくのもいいですね。


安価な築古戸建て物件で利益を得る仕組み
は非常にシンプルなので


オーナーチェンジとリフォームの繰り返し
で、容易に売買が成り立ってしまいます。


一方、その時期や個別の売買情報は、
売主がその気になったとき


仲介会社や大家仲間を通じて
情報が流れ、リスクが少ないもの
ほどすぐに売れてしまいがち。


だからこそ、そのときどきで柔軟に捉え
自分の状況に合わせていろいろな可能性に
チャレンジできるよう、


常にアンテナを
張っておくことが大切ですね。





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