どんな規模の物件を買うべきか







不動産投資で最適な規模、
というのは人それぞれですが


私の経験から持論を申し上げれば
「できるだけ高額のものがいい」
と思っています。


不動産投資の命運を左右する
のはもちろん「融資」であり


この融資もできるだけ多く、
借りられるだけ借りた方がいい
と考えます。


よく、「最初だから小さい物件から」
といって、数百万、数千万円から
始めるパターンも聞きますが、


こと不動産投資に限っては
1千万円の物件を、融資を引いて買うのと
1億円の物件を、融資を引いて買うのと


金額面だけでは、
リスクの度合いに違いはありません。


むしろ、規模の大きな物件の方が
部屋数も多くなり、
空室になった時のインパクトが薄まる
という観点では、


規模が大きい物件の方がリスクが低い
とさえ言えます。


たとえば、
4室中の1室が空室になると
収益の25%が失われるわけで
これは結構ありがちなことですが、


40室あるマンションの同じく25%、
つまり10室もいっぺんに空室になる
ということは、


普通に賃貸経営をしている限り
起こる確率はかなり低いです。


実際、私の所有物件で
新築木造アパートの1棟6室のうち
2室、つまり約33.3%が
空いてしまったことはありますが、


40室の中古マンションは最大で5室、
(12.5%)、

46室の中古マンションは最大で8室
(購入時。17.4%)

が一度に起きた空室率です。


大きな物件、部屋数が多い物件ほど
空室の影響度合いが少なく、


キャッシュフロー(手残り)が
いきなりマイナスになることを
防いでくれます。


小さな物件、
突きつめれば区分マンション1室
のような投資は


空室になったら100%自分で
返済しなければならず


たとえ数百万円であっても
かなりリスクが高い
と私は考えます。


ところが、誰でも大きな物件を買えるのか
というと、なかなかそうもいきません。


サラリーマンの場合、
個人事業主に比べて融資を受けやすい
ものの、


年収や勤務先によって
その額が大きく異なります。


ですので、自分が借りることのできる
最大限の融資を引いて
できるだけ大規模な物件を買う方が
得策なのです。


最初、数千万円の物件から始めた人も
不動産賃貸業のコツがわかると


これを単純に増やしていけば
収入も比例して増えていく
ということに気づくのですが、


物件を買えるチャンスは
そう何度も訪れないので
なかなか難しくなります。


そもそも物件が少ないし、
融資のハードルも上がるからです。


だから1棟目がとても大事。


「初心者だから、まずは小さい物件から」
などと考えずに
初心者だからこそ、大きな物件の方が
やりやすいと捉えた方が良いですね。


大きな物件、というのは
1億以上、2億、3億のものです。


大きな物件は、
買いたくてもなかなか買えない


だから買えるなら買えるときに
買っておく


なんだか早口言葉みたいになって
しまいましたが、
この意味はきちんと理解しておいた方が
良いですね。






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