自己資金0円で失敗する人






不動産投資をしたいけれど
まとまったお金、つまり自己資金がない
という人は多いと思います。


私もそのクチで、
最初は、自己資金がない人間は
不動産投資などできるはずがない
と思っていました。


自己資金0円で不動産投資をする
ということは


物件価格に加え、物件の登記費用や
仲介手数料、不動産取得税などの諸費用も
全てローンで賄うということになります。


諸費用は、物件価格の7%程度が相場で、
たとえば1億円の物件を買おうとした時
には大体700万円くらいかかります。


金融機関は融資をする時、
不動産を担保に設定しますので
本来ならば売買価格以上の融資は
受けられないはずなのですが、


実際の融資は売買価格と直接関係なく
その金融機関の評価で金額が決まる
ことがあるため、


売買価格よりも
融資額の方が大きいこともあるし、
逆に少ないこともあります。


当然ながら融資額は大きい方が
物件を買いやすい訳ですが、


今は銀行の評価が厳しいこともあり
評価が高くなる物件を見つけることは
至難の技です。


私も4、5年前に、ほぼ毎日そういう
物件を探していましたが、


1年かけてようやく1件あるかないか
という状況でした。


それで運良く物件価格以上の融資を
受けられたとして、



次に大きなリスクをはらみます。


だから、自己資金0円なんて失敗のもと
と言われることがあります。


では、不動産投資の失敗って
どんな状況を示すのでしょうか。


仮に「失敗」の定義をまず
「返済できなくなって破産すること」
として考えてみます。


自己資金0円というのは
返済額が大きくなるため、
月々の返済額も大きくなりがちです。


その返済額と、毎月かかる管理費を
家賃収入でまかなえない時、
返済ができない、という状況になります。


この原因は、物件を購入する際
家賃収入に占める返済額の割合
つまり「返済比率」を考えずに
購入を決めてしまうことにあります。


返済比率が70%を超えると
残り30%の中で、管理費や税金を
支払わなければなりません。


6室中の2室が空室になると
確実にそんな状態になります。


そういうことを最初に考えずに
利回りが高いからといって


融資がつく物件に安易に飛びつくと、
地獄を見ることになります。


でもこれは、自己資金0円でなくても
同じことが言えます。


自己資金をいくら出したところで
返済比率が70%を越えれば
返済が苦しくなるのです。


ですので本質は
自己資金0円かどうかではなく
返済比率がどのくらいか
ということに注意することです。



もう一つの失敗として、売却時に
残債よりも安くなって損をしてしまう
ということがあります。


借入額が大きいとなかなか返済額が減らず
短期間で売却するには、利益を出すことが
難しくなります。


しかし、そんなのは当然のことです。


自己資金を1円も出さずに
売る時だけ何百万円・何千万円と
儲けよう、と考えること自体
都合が良すぎる話です。


自己資金0円でスタートしたら
まずは満室経営に注力し、
何年もかけてキャッシュを貯めるところ
から始めるのです。


そのあとで、次の展開を考えていくのが
真っ当な投資戦略と言えるでしょう。


自己資金0円で不動産投資を始めたい
でも失敗はしたくない、という人は


まずは返済比率に注意して物件を買い、
その次には焦らずじっくりと
満室経営を心がけることが大切ですね。





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