物件購入時のマーケティング







不動産投資はお金を扱う仕事なので
特に数値に関して敏感な人が多いです。


そして、情報を頼りに活動することも
ほとんどの人がやっていることです。


しかし、数値も情報も、
受け止め方によって判断が異なり、


命運を分けることがあるので、
注意が必要です。


まず、数値においては
マーケティングデータが重要視されます。


例えば人口が減少する問題について。


国立社会保障・人口問題研究所の
調査によれば


2015年の日本の総人口は1億2,709万人

2040年には1億1,092万人

2053年には9,924万人

2065年には8,808万人

になると言われています。


データの出所や計算方法が違うと
若干の振れはあるものの、


全国的に人口が減少傾向にあることは
間違いありません。


だからといって
不動産賃貸業は衰退の一途を辿る
と結論づけてしまうのは早計です。


人口が減ってビジネスが衰退するのなら
今後すべての産業が縮小していく
ということになってしまいます。


では、全国の中でも人口減少が少ない
と言われている都市部に集中して
物件を購入すればいいか、というと


これもまた早合点と言わざるをえません。


人口が増えている地域なら
常に満室を維持できるかというと
そうでもなく、


差別化や家賃設定など
商品価値と販促活動が
かなり影響するからです。


さらに、都市部は物件価格が高く
利回りが低いため、


そもそも収益を確保することが
郊外エリアよりも難しくなります。


また、不動産投資家仲間の間では
融資情勢が話題に上ることが多く


どこの銀行は融資を出しやすいとか
年収の上限はいくらだとか
物件の評価はこんな風にやっている


などの情報が飛び交います。


融資は不動産投資の肝でもあるので
そういう情報は特に注目され、


自分が知らない情報を得ると
目からウロコのような気持ちになったり


貴重な情報を得た、と
妙に納得感が持てたりします。


しかし、私の実感として
金融機関の情報ほど
あてにならないものはありません。


同じ銀行でも
時期によっても支店によっても
全く考え方が異なってくるし


そもそも属性や物件の収益性は
すべて個別事情が異なるため、


Aさんに適用されたものが
Bさんにも適用される可能性は
限りなく低いと言えます。


金融機関については
どんな情報があったとしても


自分自身で具体的な物件を
持ち込まない限り
結果はまったくわからない
と言っても過言ではありません。


数値データや取引事例の情報は
ビジネスをする上でとても大事なもの
ですが、所詮は参考程度です。


大きな会社でエリア全体にまたがる
仕事をしているわけでもない限り


最後は自分自身の力で課題を解決する
という意気込みや覚悟が必要です。


データや情報に触れた時、
その事実に大きく揺さぶられることなく


その中で、自分ならどうするか
ということを考える習慣を
つけておきたいですね。


外から入ってくる情報を過信する前に
まずは自分の足元のデータを揃える
方が先決です。




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情報の信憑性と不動産投資
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