不動産投資では駅近がMUSTなのか?





収益物件を選ぶときの条件として
「駅から徒歩10分以内」ということを
必須条件にする人がいます。


しかし、最寄駅から近くなればなるほど
一般的には物件価格が上がり
利回りが低くなっていくので
収益性という観点では厳しくなります。


もちろん駅から遠いことが原因で
賃貸需要が少なく、
空室が埋まらないのなら


そもそも収益性以前の問題なので、
駅からの距離を重要視することは
間違いではありません。


駅からの距離だけでなく
賃貸需要が多くて空室に困らない物件、
例えば都心に近い立地なども


同じように利回りが低くなる傾向なので
収益性を取るか、
空室リスクをより回避するか
は投資判断・経営判断になります。


ここに結論を出す前に
入居者目線で見た「駅距離」について
興味深いデータがあります。


リクルートSUUMOが最近発表した
「住み替えに優先する特徴」という
調査結果を見てみます。


これによると、賃貸ユーザーが
部屋探しをする際に重要視する項目として


「駅距離」という
絶対に変えられない条件と、


「間取り」「住宅設備」「物件の内装」
「物件の外装」など
後から変えることもできる条件と


どちらが優先されるのか、
の比較です。


この調査結果において
もっとも「駅距離」を凌駕したのが
「間取り」。


およそ50%の人が、
自分好みの間取りであれば
「駅からの距離」よりも優先する
と答えています。


自分好みの間取りよりも「駅距離」
を優先する、と答えた人は32.1%。


住宅設備がキレイだった場合、
「駅距離」より優先する人 44.4%
「駅距離」の方を優先する人 36.0%


内装が自分好みだった場合、
「駅距離」より優先する人 44.4%
「駅距離」の方を優先する人 38.8%


ここまでは「駅距離」よりも
優先する価値観を持っている人の方が
多いですね。


耐震性が高い物件の場合、
「駅距離」より優先する人 34.7%
「駅距離」の方を優先する人 46.4%


外装がキレイだった場合
「駅距離」より優先する人 28.7%
「駅距離」の方を優先する人 53.9%


他にも「遮音性」や「断熱・省エネ性」
では「駅距離」に及びませんでした。


ただし例外もあり、ファミリー層は
「外装」を重視する傾向が強く、
ターゲットによっても違いがあることに
注意が必要です。


私が所有する物件の一つに
東京23区の一つで、駅から徒歩20分
のファミリータイプ15戸


という微妙な物件があります。


所有してから4年ほど経ちますが、
最初の2年はずっと満室、


次の1年は1戸空いてまた埋めて、
を何度か繰り返し、


今、この1年は中盤から運悪く3部屋
空いて、うち1部屋はすぐに入ったので
あと2室が空室、という状況です。


管理会社の人でさえ
「駅から徒歩20分がネックですね」
と言いますが


そんな、変えられない条件で
いくら悩んでも仕方ないし、
それでも過去には何度も満室になって
いるので、


あきらめず、内装を変えたり
時には間取り変更も厭わずに
工夫をしていこうと思います。


また、もう一つの23区外の単身物件
1棟40戸は、同じく駅から徒歩20分で
さらに3点ユニットですが、


所有してから5年間のうち
はじめの3年間はずっとほぼ満室稼働、
この1年はちょっと空室が出てきましたが
現在はまた満室になっています。



私の持論は、
「駅からの距離」は致命的ではない
ということ。


「駅距離」ばかりを重視して
低い利回りの物件を買うと


満室になっても大して利益が残らない
リスクが高いため、優先順位は低いです。


それよりも、
返済比率とキャッシュフロー比率を
しっかりとシミュレーションして
数値をもって購入可否を判断し、


所有後もその数値をキープするために
経営改善を続け、満室維持を目指す。


これがまっとうな不動産投資であり
リスク回避の有効な手段だと思います。






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不満のタネと不動産投資
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