不動産投資の正しい進め方とは?








不動産投資、と一口に言っても
いろんなやり方があります。


どのやり方が最適なのか
誰かに教えてもらいたいけれど


残念ながらそれは
自分自身にしかわかりません。


私が初めて物件を購入したのは
新築木造アパートでした。


これから発展するエリアの
JRの始発駅から徒歩圏という
一般的には手堅い場所で


土地から仕入れて
デザイナーズアパートを建て
管理も行うという
至れり尽くせりの物件です。


至れり尽くせり、という環境に安心し
なんの知識も目標もないまま

安易にオーバーローンを組んでもらい


まったく労せずして
あっという間に簡単に物件が
手に入りました。


しかし所有した後に、
すぐに退去者が出て、


次を埋めるためにいろんな施策を
講じましたが、


新興住宅地であるがゆえに
次から次へと新築アパートが建ち
半年前に建てられた自分の物件より


安い家賃・恵まれた設備が
備わっていて、
たくさんの競合物件が出現しました。


私が購入した物件は
結果的に家賃を下げざるを得ず
一年後には予定されていた収入が減り


入居者を獲得する度に
仲介手数料・広告費が出ていって
収支はトントンになって
しまいました。


「マイナスになる前に売ろう」と思い
築浅の木造アパートということで
売り手市場の追い風にも乗ったつもり
でしたが、


思うような時期・思うような価格
では売り切ることができずに


売却後の総合収支は
5年間のトータルでたったの55万円
という実績で終わりました。


そもそも新築アパートは
しばらくの間、修繕費もかからず
入居者もつけやすいということで


メリットがあった筈なのですが
周りの環境や時期によって
本当に思い通りになりませんでした。


「出口戦略」という言葉がありますが、
いつ、いくらで売ろうと
皮算用をしても


ほとんどは意のままにならない
と痛感しました。


だからと言って、私が
新築アパートを買ったことを
後悔しているか、というと
そうではありません。


その時の経験があるからこそ
今があります。


「思ったより儲からないな」
と気づいたところでやめるのか


どうやって挽回するかを考え
次の行動を起こすか


によって、その先の人生が
大きく変わります。


そもそもなぜ
その新築アパートを買うのか


その先をどう進めていくのか
をまったく考えていなかったので


現実に直面してから右往左往することに
なってしまいました。


ただ物件を買うことだけを目標にすると
こういうことになりがちです。


いつまでにいくらのキャッシュを得て
その先どうするか


一番大事な「満室経営」を
どうやって継続していくか


ここに着目して
ある程度の覚悟を決めて
その投資法を選択することが大切。


自己資金をどう捉えるか
についても様々な受け止め方があるので
一概には言えません。


自己資金を先に貯めてから
不動産投資を始める


貯めたキャッシュの分だけ
小さい物件を買っていく


オーバーローンで買って
後から現金を投入していく


実に様々なケースがあります。


そのどれもが正解であり
正解とするかどうかは
本人の努力次第ですね。


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