欲しい物件と買える物件






2017年12月12日の健美家ニュースに


「欲しい物件」と「購入した物件」の
トップ5 


という記事が掲載されていました。


同サイトに登録されている不動産投資家の
意識調査の第8回の結果だそうです。


欲しい物件のトップ5は

1. 東京都城南エリア
(渋谷・品川・大田・世田谷)

2. 東京都都心エリア
(千代田・中央・港)

3. 千葉県

4. 東京都城東エリア
(台東・墨田・江東・荒川・足立・
  葛飾・江戸川)

5. 神奈川県
(横浜市、川崎市)


そして、
実際に購入したエリアのトップ5は

1.北海道

2.千葉県

3.神奈川県(横浜市、川崎市)

4.群馬県、栃木県、茨城県

5.北陸・甲信
(山梨、長野、新潟、富山、
  石川、福井)

でした。


投資家の心理としては
資産価値が高く、
通勤・通学等への利便性がよく
空室リスクの少ない


東京の城南エリアや都心エリアの物件
が欲しいと思うのは自然です。


しかし、
収益物件として考えるなら、または
融資を引いて物件を購入するなら


その物件からいくらの収入が得られる
のか、ということを最優先で考える
必要があります。


例えば、価格が1億円の物件で
家賃収入が500万円の物件と


価格が5,000万円の物件で
同じく家賃収入が500万円
だったら、


後者の方が2倍も収益率が高い。


したがって、金融機関も
事業性の高い物件に融資する傾向
があるので、


今、現金を持っていない人は
そもそも都心の物件は買えず、


収益性の高い(=利回りの高い)
地方の物件を選択することになるのです。


同サイトの2017年7-9月期の
一棟アパートの平均価格を見ると


北海道が3,938万円
首都圏が7,281万円 と
実に2倍近い差がついています。

価格差と同じ割合で
家賃が高くならない限り


価格高騰する首都圏の物件は
収益性が低い
ということが明白です。


では、地方の物件は空室リスクが高く
都心の物件はいつも満室なので
やっぱり都心の方が安全か


というと、そうでもありません。


私は今回の「欲しい物件」第4位の
城東エリアにRCマンションを持って
いますが、


一度空室ができると
これがなかなか埋まらなくて苦労します。


ファミリータイプで家賃12万円なので
空室期間の損失も大変大きいです。


競合がたくさんあるため、少しでも
差別化をはからなければならず


多額のリノベーション費用や
広告費をかけて


やっとのことで次の入居者が
決まります。


それでも短期間に決まれば良い方で
油断すると一年近く埋まらないことがあり
あっという間に100万円以上を失います。


常々思うことは、収益物件は
エリアを先行して選んでも


妙に安心するだけで
実際には大して意味がない
ということです。


どのエリアにあっても
まずは収益性が第一。


つまりどのくらいの利回りで
借入金利はいくらで
返済期間は何年か。


この3点を合わせて、
まず先に考えるべきです。


次に空室リスクですが、
これはエリアというより
管理会社の力の方が影響力が高いです。


満室経営のカギは
客付けをしてくれる管理会社に
大きく左右されると言っても
過言ではありません。


力のある管理会社は
人づてに紹介してもらうか
自分で検索してアプローチするわけですが


そこからはオーナーとして
行動力を発揮するところですね。


収益物件は、株やビットコインと違い
買った後、放っておいて
売り時を見極める投資ではなく


購入してからいかに収益性を高く
維持できるか、を考え続ける
「事業」の性質が高いです。


その本質をきちんと理解すると
ブランド志向でエリアを選ぶ感覚から
脱却し、今回のアンケート結果の
ようになるのですね。




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不動産投資への踏み出し方とは?
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