管理会社がオーナーに望むこと








今年は物件を完全に満室にして
年明けを迎えたい


といつも考えるのですが、
退去も客付けも
オーナーの意のままになるはずもなく


とにかく管理会社とのコンタクトを
綿密にして
満室化をお願いするしかない現状です。


最近では、新入生・新入社員向けの
部屋探しの対策さえ
年末から始まるところも多いです。


年内に決めてくれれば
3月まで家賃無料、という施策もあり
動きの早い大家さんは
すでに先手を打っているわけですね。


まあそういう空室対策は
物件によってケースバイケースなので
全く同じようにやる必要はありませんが

今、所有物件に空室があるのなら
この繁忙期前の準備を怠ると


あっとう間に3月が過ぎてしまう
という危機感が大事です。


私もいろんな空室対策の本を
読みあさりましたが、


やっぱり管理会社の「人」が
一番重要なので


真の空室対策とは
その人たちとのコミュニケーションを
うまく取っていくことに尽きる
と思うのです。


では、管理会社の人は
オーナーに何を望んでいるか、について


私がはじめて1棟目のアパートを取得
したときに、直接聞いたことがあります。


「管理会社として、オーナーに一番
望むことは何ですか?」


この問い対して


「修繕しなければならないとき
 私たちに一任してくれることです。」


という回答をもらいました。


こういう話を聞くと
「ボッたくられるんじゃないか」
「しなくていい場所を修繕して
売上を稼ごうという魂胆では?」


と感じる人もいるでしょうが、
私は素直に従います。


もちろん、その管理会社を信頼している
ということがベースにあります。


なぜなら、突発的な修繕は
ほぼ入居者さんからのリクエストによって
発覚するもので、


それに対し、
いちいち相見積もりをとったり
オーナーに是非を尋ねるための
時間をかけると


それだけ着手・完了が遅くなり
管理会社が入居者の信頼を失い
結果的に入居者の不満が募り


やがては退去につながる
ことになりかねないからです。


ですので私の場合、
数万円程度の修繕は
わざわざ私に確認することなく


管理会社の一存で進めてください
事後報告で結構です、
とお伝えしています。


たとえば
56,000円の修理代がかかったけれど
よくよく時間をかけて慎重に検討すれば
39,000円で仕上げることができたかも
しれない、


というようなケースもあるでしょうが
時間と信頼をお金に換算して
1万円や2万円の差分は飲み込んだ方が
長い目でみれば得策、と考えます。


また、土木建築の業界は
安かろう悪かろうという仕上げもあり
安いからと言って必ずしも得する
とも限りませんし、


私にその違いや品質を見抜く力量が
ないことも自覚しているので


その程度のことは専門家に任せれば良い、
というポリシーです。


これは世界的なビジネス書「7つの習慣」
では

「効果的なデリゲーション」

といって


細かい作業を一つ一つ指示するのではなく
主旨・目的を理解してもらい
あとは相手の裁量に任せる方が


効果が大きく継続性もあり
お互いの信頼関係を築くことにも役立つ
という考え方です。


その代わり、一旦空室が出たら
私は頻繁に連絡を取り
とにかく満室にするためのアクションを
管理会社に要求します。


その甲斐あってか、
今年一年は本当に大規模の空室問題に
悩まされたものの


やっとここへ来て、所有の143室中、
空室はあと2室
というところまできました。


年内に完全満室を達成できるかどうか
最後まで気が抜けませんね。






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前号のブログ
今年、物件が買えていない人へ
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