銀行に信頼される不動産投資家とは?







12月25日にはサンタクロースが来て
くれると嬉しいのですが、


わたしの家には地銀の支店長が
突然やってきました。


不動産融資で懇意にしていただいている
地銀なのですが、


先代の支店長も二年の間に5、6回
自宅へ来られましたし、


交代された新任の支店長も
引き継ぎ挨拶のあと、また今回
お歳暮の品を持って現れました。


私はすでにサラリーマンリタイアを
しているし


個人・法人合わせて7億円以上の融資を
受けており、もちろん滞りなく返済も
しているので


わざわざ支店長が足しげく通って
くださる価値はないと思うのですが


どういう方針なのか、たまたま家の周辺を
巡回するルートの中にあるのか、
本当によく顔を出してくれます。


年末のご挨拶、ということは十分わかって
いるのですが、せっかく支店長と
1対1で話せるチャンスと思い


日頃皆さんからいただく質問などを
ズバリ投げかけてみました。


『最近、融資条件が厳しくなって
いますが、収益物件の融資からは
遠ざかっているのでしょうか。』


と尋ねてみると、その支店は
地銀の中ではかなり小さい規模
の店舗ですが


収益物件への融資は
全体の約67%だそうで


やはり不動産の融資は
手堅く進めていきたいとのこと。


『サラリーマンへの融資条件が
特に厳しくなったのはどの部分?』


もちろんケースバイケースですが
年収1千万円を超えているかいないか
が審査の分かれ道になることが多い
そうです。


その理由は
サラリーマン大家さんが
賃貸経営を甘く見ていて


いくつかの物件を取得したあと、
空室や修繕が重なり、
返済できなくなってしまうケースが
出てきているから。


こういうことから
サラリーマンに対する融資が
今までよりずっと慎重になっています。

『どういう人に貸してくれるのですか?』


この答えの一つ目は
自己資金または資産を持っている人。


相変わらず物件価格が高くなっている中、
物件の評価が融資の希望額に満たないとき


それを補えるだけの資金力があるかどうか
が非常に大事です。


必ずしも自己資金を拠出しなくても
その額の金融資産を証明できれば
融資は出やすくなるとのこと。


2つ目の答えは、
自分の所有物件について
きちんと経営状態を把握している人。


そんなことは当然だと思いますが
これがわりとわかっていない人が
時々見かけられるそうです。


もしかしたら最近は
サラリーマンの副業で不動産投資を
する人が増えているけれど


賃貸経営を安易に考えて
銀行の信用を損なう人も
増えてきているのかもしれませんね。


買うときよりも
買ったあとの方が大事だと思います。


だからこそしっかりと数値で把握し
事業の課題や自分の考え方を
きちんと説明できるプレゼン能力が
必要になってくるのです。


最後にその支店長は

そうはいっても本部の方針は
時々変わるので、
今のままの厳しい状況が
この先もずっと続くとは限りませんよ

と言い残して帰られました。


確かにその通りですね。


どの銀行・どの支店でも同じことを
言うとは限らないし、


物件によって、人によって、
そして時期によっても変わります。


とかく金融情勢の話というものは
ある意味「みずもの」であって


一人の話、単発の話を鵜呑みにしても
まったく当てになりません。


ですからこういう時の情報は
あくまでも参考程度におさえておき


結局は「人」を見られるのですから
自分の考えをしっかりと述べられる準備
をしておくことの方が大切なのです。




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前号のブログ
松葉杖から見える景色と不動産投資
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