数値管理と不動産投資








不動産投資は数字が大事
ということはどなたも認識されている
ことですが、


それを実際の行動で体現できている人は
思いの外、少ないようです。


数値を認識する、という局面は
物件を購入する際はもちろん
取得してからもずっと続きます。


私自身、所有物件の収入と支出を
毎月エクセルに打ち出して


その月のキャッシュフローが
リアルにどのくらいあるのか
必ずチェックします。


それで今月は、とても珍しいことが
ありました。


1つの物件の送金明細書を見ると
ファミリータイプ15室のうち
1室の家賃が111,000円のところ


「11,000円」と記載され
実際の入金額も10万円少ないのです。


すぐにメールで管理会社に連絡し
もしかして途中で退去されているとか
入居者の入金額が不足しているのか


を確認したところ、単なる記録ミスで、
すぐにお詫びと10万円の追加入金が
ありました。


また別の物件では
単身世帯40室の管理費・清掃費で


なぜか消費税8%に加え
さらに3%が加算されていました。


これは明らかに電計上のミスで
誤差はわずか1,382円ですが、
すぐに訂正してもらいました。


どちらの表もコンピューターの
フォーマットで、


一見何も怪しい雰囲気はなく、
間違いに気づきにくい体裁をしていますが


一行ずつきちんとチェックすることに
よって、発見することができました。


こんなことは一年のうちに一度
あるかないか、いや普通はあり得ないこと
ではありますが、


間違いを見つけることを意図している
のではなく、


本来ならばいくらの入出金があるのか
という予算を把握した上で


入退去や修繕によってそれが
どのくらい変わっているのだろう


ということを認識することが目的で
送金明細書をチェックします。


そういう積み重ねによって
この物件は当初の想定よりも
修繕費がかかっているとか、


この物件は空室を埋めるために
このくらいの経費をかけた、など


賃貸経営を数値ベースで俯瞰できる
という効果があります。


それによって、翌月以降あの物件には
このくらいの経費をかけていこう
などと戦略を練ることができるのです。


そういった基本行動の副産物として
今回は管理会社のミスを見つけることが
できました。


しかしだからといって私は
この件で管理会社を責めることは
しません。


間違いは誰にでもあることだし、
指摘することによって訂正してくれた
のですから、結果的に問題にはならない
からです。


大切なお金に関わることなので
「間違えるとは何事だ」
「どう落とし前をつける」
「気づかなかったらどうするつもりだ」


という、まるで鬼の首をとったような
態度になるオーナーさんもいるそうですが


そんなことをして何のメリットがある
のでしょうか。


管理会社もたくさんのオーナーを抱え
送金時期には数多くの作業を
するのですから


人間がやっている限り、
間違いはあるものです。


怒ったり怒鳴ったりして
相手を萎縮させても
それは自己満足にしかなりません。


送金明細書と実際の入金をチェックする
のは、紛れもなくオーナーの責任です。


あ、ここで言いたいのは
送金明細書の間違いについて
どうこう言うことではなく


毎月いくらの入金があり
いくらの支出があって
手残りはいくらか、ということを


タイムリーに確認することが
賃貸経営の基本である、ということです。


そして年間を通じて集計し
出てきた結果が自分の成績。


それをもって、次の物件購入や売却を
考え、不動産会社や金融機関へ
説明するための資料となるのです。


毎日、というほどの頻度はありませんが、
こういう地道な積み重ねが
大きな成果につながるものですね。





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