不動産投資の間違った学び方とは?








不動産投資を始めようと勉強する人たちは
もともと勉強ができて成績優秀な人や
仮にそうでなくても


大金を扱う、未知の世界ということで、
リスクやデメリットを
できる限り知っておこうとして


たくさんの本を読んだりセミナーに出たり
周りの人の話を聞きまくる人が多いです。


私の周りの人を見る限り
不動産投資に踏み出す人は
比較的まじめで勤勉な人ばかりです。


そういった人たちだからこそ
不動産投資で実績を出せているのかも
しれません。


しかし逆の目で見ると
その裏ではいろんなことを知りすぎて


結局、前に踏み出せない人の方が
もっとたくさんいるような気がします。


たとえば、物件選びの際に重要なことは
「資産性」「収益性」「安定性」「流動性」
の4つと言われています。


「資産性」とは、
土地や建物の価値が高いこと。


「収益性」とは、
いかに儲かるか。つまり、
利回りが高いことに集約されます。


「安定性」とは
常に満室を維持し、
いかに安定した経営ができるか。


「流動性」とは
売りたい時にすぐに売れること。


しかも希望通りの価格で
簡単に買い手が付きやすい
ということです。



こうしてみると、選ぶべき物件は


都心のエリアで「資産性」が高く、
高利回りで「収益性も」素晴らしく


いつも満室で「安定性」が高く
売りたい時に売りたい値段で売れる
「流動性」の高いもの


ということになりますが
そんな物件、どこにもありはしません。


資産価値の高い物件は
当然ながら価格も高く、
つまり利回りが低くなります。


逆に利回りが高い物件は
売価が安いわけで、


その理由として資産価値が低かったり
空室が多かったりするのです。


4つの指標をどれも満たすなんて
とても無理な話。


でも、1つずつ学んでいくと
「ふむふむ、そうだよな」
と思ってしまい


4つの指標の中には
実は相反するものがあることに気づかず


すべての条件を満たすことが正解
と勘違いしてしまうのです。


本当に効果的な不動産投資の知識を得る
というのは


これらの中でどれを妥協できるか
ということを


自分の状況に合わせて判断できる力
のことを言います。


また、マーケティング的な観点では、
人口減少・少子高齢化・世帯数減少が
進む中、賃貸経営市場は衰退する


とかいう記事を読んで絶望する人も
いますが、人口減少で市場が衰退するなら


これから先、すべてのビジネスは
縮小に向かうはずです。


人口動態や平均空室率など、
統計値としてのマーケティングデータは


そのエリアを開発して何千戸も供給する
ディベロッパーのような立場の人が
考えるもので、


所詮は個人投資家の規模で
せいぜい数棟を運営するくらいのものなら


管理会社の動き方一つで
どうにもでも変わってしまうものです。


大切なのは、今、自分が向き合う1棟は


どれだけの資産性があり
どんな収益性で
安定性はどうか、そして
流動性はどうなりそうか


ということを把握した上で、
足りない部分・危ない部分を
どうやって補っていくか、


ということを計画することです。


デメリットやリスクを挙げたら
それこそキリがないのが
不動産投資の常ですが


ひとつも物件を買わずに
現状から脱せずにいることが


一番のデメリットであり
ハイリスクなのですね。





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