繁忙期の不動産投資







2018年も、もう3月になりました。
ついこの前まで紅白やお正月の話を
していたと思っていたのに・・・


そして毎年2月・3月期は
不動産賃貸業にとって「繁忙期」。


転勤や入学の単身者がごっそり
移動します。


このタイミングに合わせて
各管理会社は忙しくて電話にも
出づらくなるほどだし


私のご担当の方は
何時でも構わない、という
私のリクエストに応えて


夜の9時頃でも
電話をかけてきてくれます。


今、この時期にオーナーとして

自分の物件への客付け優先度を
高めるために
最大限の努力をするときです。


2018年2月26日発行の
全国賃貸住宅新聞には


さっそく今年の繁忙期速報が
載っていました。


まず、新入学や転勤などで
需要が活発化する時期は
やはり年々早くなっている様子。


早いところでは
大学の推薦入試が決まる11月には
案内をはじめています。


学生を確保するためには
1,2月に契約を結び、
賃料の発生は4月に入居してから


という条件を出すところも
少なくありません。


そして、早めに決めてらもうための
施策としては、多い順から


・フリーレント(一定期間中の家賃無料)
・賃料値下げ
・敷金0円、礼金0円
・物件のリノベーション

が圧倒的多数ですね。


他には、インターネットや防犯関係などの
・設備の導入、


元付けの管理会社から幅広く
客付けをしてもらうための
・広告費の値上げ、


・プレゼントキャンペーン
・法人営業の強化
・仲介手数料の家主負担
・保証人不要
・入居者審査の緩和
・更新料不要


などなど。



敷金礼金がもともと0円になっている
私の物件エリアで、


この時期にもっとも効果的、というよりも
もはやどこでもやっているのは
やっぱり「フリーレント」ですね。


広告費を他の競合よりも多く出す、
ドアホンはカラーモニターにして、


もちろんエアコンと
ウォシュレットは付けておきたいです。


ファミリー世帯には追い焚き機能も
必須になります。


エリアによって、また
部屋のグレードによっても施策は
異なると思いますが、


この時期には特に
同じ価格帯の競合物件の設備は
押さえておいた方が良いですね。


その上で、フリーレントの他
最大限の広告費を負担し
もうひと押し、という時には
初期費用をオーナー負担にします。


家賃を下げるのは最後の手段。
できるだけ家賃は維持するか
値上げの方向を考えておかないと


単に収入が減るだけでなく
売却時に収益性をはかる際
物件の価値が下がってしまいます。


そしてこれらのことを
上手に管理会社、客付け会社に
伝えることが重要です。


細かい施策を一方的に指示するより
管理会社の担当と話して


どうすれば客付けができるか
を相手から引き出す方が得策です。


そしてこの時期は、
一層のコミュニケーション力が
問われるとき。


前述の全国賃貸住宅新聞の
調べによると


今年の繁忙期の成約件数は
例年にくらべ

  
増加  38%
横ばい 41%
減少  17%


と各管理会社が回答している様子。
景気回復の兆しも見られます。


このウラには
法人需要をうまく取り込む営業力や


新築物件の増加による
成約のしやすさ、
外国人留学生の受け入れなど


時流に合わせたさまざまな事情が
あります。


だからこそ、
こちらの都合で施策を決めるのではなく
第一線の客付け営業マンとのコンタクトが
ますます重要になりますね。


メールと電話、両方を駆使することで
そして相手に配慮した行動をすることで
満室に近づきます。






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