不動産投資ならではの質問の仕方とは?








セミナーなどで講演をした後、
受講生さんからの質問を受けると


大抵、答えられないものはないので
何でも質問していただきたいのですが


唯一、返答に困るものがあります。


それは「この物件は買い、ですか?」
と、物件の資料を持っていきなり
尋ねられることです。


それはもう、あたかも株や先物取り引き
について、相場や数年後の値上がりを
予測させられているようで


私には答えられません。


こういう人は、不動産投資を
完全に「投資案件」と捉え


今買っておくと将来利益を得られるか
にしか興味がなく


相場に比べて割安感があるのか
売る時にさらに高く売れるのか


ということだけを聞いてきます。


よく、東京オリンピックに備えて
どう立ち回るべきか、とか


やっぱり地方よりも一都三県の方が
出口を考える時に安全ですよね、


とか言ってくる人に多い傾向です。


その考え方・やり方自体には
何も悪いことはないし


そういう分野で利益を得ることも
それなりに確立された手法だと
思っています。


しかし私の実感として
その土地を開発して大規模マンションを
建設するデベロッパーでもない限り


フワッとした全体の市場動向を
気にしても仕方ないし、


一介の個人が自分の所有物件を
維持していくのに


図面やデータとにらめっこしていても
全く意味がありません。


割安な値段のウラには必ず理由があり
それが空室率の高さや
物件の古さ、修繕の必然性だったり


それはもう数え上げればキリがない
ほどです。


そういうリスクを飲み込んで
所有後になんとか自助努力で解決していく
自信があるなら、
その価格は割安と捉えられるだろうし


それができないなら
予定通りの収益が得られず
後で大きく後悔することになります。


また、利回りが低い物件であっても
客付けや修繕トラブル対応などの
苦労が極めて少ないものであれば


そこに費やすはずだった
さまざまな時間的・労力的なコストも
含めて、おトクなのかもしれません。


ですので私が考える不動産投資の真髄は
物件を所有して以降にこそ、


オーナーの経営手腕が問われるところ
であり、それは「投資」というよりも
「経営」「事業」という意味合いの方が
ずっと強いわけです。


それに、そもそも融資が通らなければ
どんなに魅力的なものであっても
その事業を始めることすらできません。


ですので、その物件が「買い」かどうかは
本人にしか決められず、


他人が口を出すものではない
と思っています。


だから強いて言えば、
買うべきかどうかを尋ねるのではなく、


どんな点をチェックすればいいか
を引き出す観点で質問した方が


はるかに答えやすいし、聞いた方も
その後の知識として集積します。


また、1対1の関係において
より質の高い問いかけをするには


たとえ未熟であっても
自分の考えを持っておく方が
キャッチボールがしやすくなります。


物件購入に関しても、たとえば
何年後に自分がどのくらいのキャッシュを
得たいのか


という個人の目標をはっきりしておくと
アドバイスを受けやすくなります。


これは決して今の私が人前で講演する
立場にあるから、という
「上から目線」で言うことではなく


私自身が人に質問したり
アドバイスを受けるときに
心がけていることです。


的確な答えを得るためには
的確な質問をすることも
大切ですね。





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