満室化のためにできること






先月末と先々月末に空室が出ていた物件で
昨日、両方とも入居者が決まりました。


1棟でファミリータイプ12戸中の2戸
が空いたため、


今後の家賃収入に及ぼすインパクトを
心配していましたが


なんとか無事にまた満室になり、
ホッとしました。


この物件は昨年の一年間、
1戸も退去がなく、
修繕もほとんど無かったので


年初に予定していた利益を
ほぼ得ることができていました。


一年間、一度も退去がないなんて
戸数が多い物件では特に奇跡です。


でもラッキーな年の後には
厳しい年もやってきます。


今年に入ってすぐ、退去の連絡があり
そしてまた翌月に1室退去があると
精神的にはかなり焦ってきます。


それでも先月は
繁忙期だからなんとかなるだろう
と甘くみていたこともあり


管理会社からは何の音沙汰もなし。


そこで先週、アポを取って
先方と現場を訪問し、
ランチをご一緒しながら


客付けに向けて打ち合わせを
してきました。


その週末に、
いきなり2戸とも
決めてくれたわけです。


やはり、直接のコミュニケーションが
いかに大事なことか、再認識しました。


管理会社の立場になってみると
何百もの、もしくはそれ以上の
物件を管理していて


繁忙期は電話が鳴り止まないほどの忙しさ
だと聞いています。


そんな状態の中、
自分の物件が空室になったからといって


すぐに危機感を持って
客付けに動いてくれる可能性は
極めて低いと思われます。


そういう時こそ
メールだけでなく、電話だけでなく
直接顔を見て話をすることが重要です。


知り合いの大家さんには
ご自身でDIYをしたり
客付け依頼のために物件周辺の不動産屋
を個別に訪問したりと


精力的に動いている方が
たくさんいらっしゃって
とても尊敬しています。


しかし私は大工仕事は全く苦手だし
自分で地場の不動産会社を訪問するのは
方向音痴でもあり効率が悪いので


餅は餅屋、ということで
いつも専門家に任せています。


どちらが正しいか、など
議論する余地もなく
それぞれの経営方針の違いです。


私の場合、
自分が動くこともコストと考え
作業時間をお金に換算して


その分をプロに支払うことで
少なくとも自分で作業するよりも


高い品質を短納期で実現したい
と思っています。


たとえば今回の2戸が満室になった例
を挙げると、


管理会社の担当者が
とても信頼できる人、と思えたので
帰り際に一言、こうお伝えました。


「内見者への最後のひと押しを
するための工夫は、あなたに一任します。


決めてくれるならいくらでも支払うので
私の代わりに
その場で判断していただいて結構です。」


今はいろんな情報が飛び交っており
入居を検討する人が即断即決できるように
管理会社の人が現場でプッシュしないと


きっと別の物件を観に行って
そちらに決めてしまうことが
往々にしてありがちです。


もしもお客様から要望を受けた時に
「オーナーに確認してみます。」
などと言って時間をかけていたら、


その間に他の物件に取られてしまう
のです。


今回はその担当者の裁量で
「お客様への即答」をお願いした結果、
月額家賃6.2万円の部屋に対し


入居時の鍵交換費用 16,200円と
室内消毒費用 16,200円の
合計32,400円を


オーナーが追加負担することで
決着してくれました。


「いくらでも支払う」と言っても
きちんと信頼関係ができていれば


その言葉を必要以上に解釈して
オーナーに大きな負担を強いることは
ありません。


それだけ信じて任せている
ということを伝えることが大事ですね。


上手に依頼する、ということも
不動産賃貸業にとって
重要なスキルです。





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