危うい目標と不動産投資







不動産投資で結果を出すには
まず目標が必要、と言われています。


年間にいくらキャッシュを得たいか


これはとても重要なこと。
「最重要」と言っても
過言ではありません。


なぜなら、キャッシュを目標値にしない
ということは


物件を買えればいい
所有さえできればいい


もしくは自分は属性が低いから
大金を借りるのはリスクが怖いから


などと言って、
間違った物件の買い方を
してしまいがちだからです。


間違った物件の買い方
というのは
変な物件を掴まされた、とか
騙されて買わされた


ということではなく
自分の目標に沿った物件でないものを
買ってしまう、ということです。


たとえば新築の区分所有を
フルローンやオーバーローンで購入すると


大抵の場合、毎月のキャッシュは
ほとんど残りません。


数千円か1万円前後を自分で支払い
返済や管理費に当てながら、


残債が減るのをじっと待ち続けることが
肝要です。


一方で、詳しい話は割愛しますが、
税金面では有利にはたらく材料もあって


取得してから2、3年程度は、
サラリーマンの所得金額と合算して
確定申告すれば、
所得税が還付されます。


そして空室にならず、ずっと満室経営を
続けていけるのであれば


1棟ものに比べて少額の融資で
運営できるメリットもあります。


しかし、ローン比率が高い場合には
短期間でキャッシュを貯めることは、
かなり困難になってしまいます。


これは区分マンションに限った話では
ありませんが、


一般的に区分所有は
返済比率がかなり高いケースが多いため
当てはまることも多いと思われます。


次に、土地付き1棟ものを
都市部、東京23区内に求めるパターン。


よく賃貸需要の先行きが怪しくなって
きたとかで、
需要の減らない都心部に買いたいとか


地方にお住まいの方でも
とにかく東京が良い、と希望される
ことを耳にします。


賃貸需要をエリアで推し測ることは
そもそもオススメしません。


たとえばナントカ統計とか推移などの、
何かのビッグデータを見て、
判断するのはかなり危険です。


規模の大きなデータが示す「傾向値」は
1棟1棟の個別レベルでは
実態とかけ離れていたり、


他の重要な要素を見逃したりする
ことがあるので
私はお勧めしません。


しかしもう一つ、都心に買いたくなる
理由には、資産価値が高いこと
が挙げられます。


たしかに都心部は賃貸価値が高く
普通に考えれば多くの人が欲しがります。


しかし、資産価値が高いものは
たいてい、人気があったりするし


そのために売主が強気で、
売買価格を高く設定してきます。


売買価格が高くなれば
必然的に利回が低くなり、


これによってやはり
キャッシュが残らない物件に
なってしまいます。


そうなると、
これまた残債が減って売却できるまで
かなり長い時間がかかり


キャッシュを得るまでには
何年も、何十年もかかることに
なります。


もちろん、区分マンションや
都心の一棟ものを


買ってはいけない、
などと申し上げるつもりは
毛頭ありません。


節税とか、貯蓄代わりとか
投資する人によって
さまざまな状況と目的があるからです。


でも、今すぐ生活を豊かにしたいとか
せめて少しでもゆとりある生活を
送りたい


と考えるなら、
年間にいくらキャッシュを得たいか
に強いこだわりをもたないと、


物件選びを間違える可能性が
ありますので、注意が必要です。


自分はなんのために不動産投資を
やるのか、
という目的も含めて具体化しておくと


ブレない目標設定と物件選び
ができるようになりますね。






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