銀行が不動産投資家に期待するもの








先日、私がメインバンクにしている
地銀へ行ってきました。


前号からの続きです。


まだ前号をお読みでない方は
こちらをご覧ください。




さて、せっかく銀行員と面談できるので
最近の不動産市況や融資情勢について
尋ねてみました。


1. 2020年のオリンピックと不動産市況は
どんな関係があると思いますか?


この質問の裏には、私が多くの人から
オリンピック需要で不動産価格が上がり


2020年を過ぎるとまた下がっていく
という話を耳にするからですが


私にはオリンピックと関係ない、
関東以外のエリアではそんなに影響が
ないのでは、と思えるからです。


しかし、さすが銀行の目線。
こんな回答をいただきました。


今、建築業界が活性化していて
人手も資材も不足しています。


それでも納期を間に合わせなければ
ならないオリンピック関係の施設は
優先的に、高額料金で請け負われます。


この背景のために
人件費や材料費が高騰していて
それに比例して物件価格が
高くなっています。


そしてオリンピックの間際になると
すべての工事が完了し、
今度は人もモノも余ってきます。


そうなると建築費が安くなり
物件価格も下がる、ということです。


なるほど、これは新築の場合には
よく理解できます。


必ずしも土地や物件の価値が上がるから、
というわけではないのですね。



2. 最近、融資は閉まっていますか?

これに関してはできるだけ具体的な
数字を引き出そうとしましたが、


やはり銀行の融資条件は個別事情に
よるところが大きく、一概には
答えてくれません。


それでもなんとか
今までは年収1,000万円以下の人でも
融資できたけど


この数ヶ月はそこに届かない人は
どんなに作文しても無理になりましたね。


という話は聞けました。


さらに、たとえ年収が2,000万円でも
自己資金がない人には貸せないので
金融資産は年収以上に大事ですね、と。


とにかく今は、ここ10年くらいで
もっとも厳しい融資条件であることは
間違いありません。


また、そう言いながら
「でもやっぱり最後は人ですよ。
私たちは人を見ているんです。」との言葉。



3. 融資を断るのはどんな人か。

この切り口で差し込んでみました。

すると、これはズバリ、
「考えが甘い人ですね」、
という答えでした。


考えが甘い、というのは
利回りしか見ていない
物件の現場に行っていない
不動産会社に丸投げ


という人のことだそうです。


私の周りにはあまりいないので
思わず「そんな人いるんですかー」
と聞いてみると


特に属性の高い人、
医者や年収の高いサラリーマンは
結構そんなタイプが多いそうです。


今まではそういう人にも
なんとなく「収入が多いからいいか」
みたいな感じで融資を出してきた
こともあるそうですが


最近ではそういう部分を
しっかりと見なさい
と本部からも通達されているそうです。


一方、私自身は各物件ごとの
今年の年間計画と前半3ヶ月の実績を


一覧表にまとめて
シンプルに説明しました。


これが私の、唯一の武器です。


桜木さんはこちらが求めなくても
ここまでしっかりやっていらっしゃるから
何も心配していません。


と太鼓判の反応。


やはり、自分で作った表を使って
自分の言葉で説明するときの
説得力は最強ですね。


こういったやり取りの積み重ねで
信頼関係を築いていきます。


大切なのは言葉でも態度でも属性でもなく
相手の期待に応えられる


コミュニケーション力と
手触り感のある数値ですね。





銀行の支店長が太鼓判を押した
桜木大洋の実績表は
プラチナ講座で解説しています。



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