専業大家or副業サラリーマン








2018年4月25日付けの
楽待不動産投資新聞で


”専業 vs サラリーマン
「投資戦略」本音トーク”


という記事を見かけました。


同じエリアで、同じような規模、
不動産投資をされている同世代の
お二人が


2017年の投資活動を振り返って
興味深いトークを展開しています。


同じエリア、というのは
「愛知県」。


なぜ愛知県の投資が選ばれたのか
私には見当もつきませんが、


私が東京で開催している
「不動産投資プラチナ講座」には


愛知県からも多くの方が参加されて
いますし、


2冊目の著書の出版記念セミナーで
名古屋でトークショーをしたときにも


たくさんの地元在住の大家さんに
お集まりいただいたので


きっとこのエリアには
投資家マインドが備わっている方や
実際に不動産投資をされている方、


そして収益性の高い物件と
融資をしてくれる金融機関が多いのかな
と思っています。


今回の記事では
セミリタイヤされた大家さんと
現在もサラリーマンである大家さんの
両方の観点で、


賃貸業に取り組む上で共通の意見が
述べられていました。


私の観点もまじえて
カンタンにまとめてみます。



これからの不動産投資で重要なこと


1. 税金はしっかり勉強すべし。


サラリーマンであれば、物件購入して
しばらくは所得税が還付されるケース
が多いし、


専業でも法人を設立して物件を買ったり
物件を売却することになったら


百万円単位の税金を一度に納めなければ
ならない場合もあります。


これらを税理士に任せていれば安心、
などという考えは禁物で


きちんと自分で調べ、理解した上で
税理士さんと話ができないと


申告の仕方は1種類ではないので
思わぬ節税のチャンスを逃すことにも
なりかねません。



2. 売却時期をどう考えるか。


昨年、物件を売却したけれど
その判断は正しかったのかどうか
迷うことがあるそうです。


満室を維持できて潤沢なキャッシュを
生んでいる物件を売る時には


年間に得られるはずのキャッシュの
何年分の売却益があればよいのか
を目安にします。


まさに私もこの考え方で、
残債と残存簿価を常に明確にしておき


売却時の税金や手数料を引いた上で
いくらで売るといくらのキャッシュが
残るのか、


を把握するための一覧表を準備して
毎年更新しています。



3. 想定外に買えないことがある


物件を見つけて、融資も承認が下りたけど
急に売り主側の事情が変わって


白紙に戻されることが多いとのことですが
これは私にも何度も経験があります。


自分だけの稀なケース、不運をつかんだ
と思っていましたが、
結構起こり得ることのようです。



4. サラリーマンリタイアに必要な年収は?


これは個人によって大きく違うはずですが
賃貸業だけの収入を前提に考えるとき


満室時のキャッシュフローをベースに
考えるのは危険です。


修繕や管理費、広告費などが
想定以上に出ることも多いので


手残りはその3分の1になることも
あります。


そう考えると、
現在のサラリーマン年収の3倍の
キャッシュフローを目指しておいた
方が良い、ということになりますね。


でもお金のことよりも
時間的な自由を得られる方が
実感するメリットははるかに大きいです。



5.融資は厳しくなるのか?


これはもう、今に限ったことではなく、
ラクに融資を受けられる、という身分に
なるのはごく一握りの人たちです。


属性が乏しかったり、
自己資金が足りなかったり
ということは


規模を拡大しようとすればするほど
立ちはだかる壁となります。


そんな課題を背負いながらも
常に金融機関を開拓するしかない
という結論です。


記事を通して読むと
特に愛知県ならではの特徴とは
思えないことが多かったのですが、


投資家仲間の情報交換ができる人脈は
全国どこでも、垣根を超えて
つながっていたいですね。


楽待不動産投資新聞の
記事原文はこちら。






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