物件選びにおけるエリアの重要性とは?







物件を購入するとき、
エリアが重要だ、と言われることが
あります。


それはたしかに一理ありますが
私の経験では、エリアの捉え方にも
いろんな観点があるな、と実感します。


かつて、初めての物件として
新築木造アパートを購入したとき


そのエリアは東京駅まで直結の
JR線の終点であり


今後数年で都市開発が勢いづくため
これからどんどん人口が増えて
街が活発になる、


だから先行して物件を購入すれば
賃貸需要は間違いない、
と言われていました。


そして私がその物件を購入した後、
たしかにその街は発展し、


駅の周辺も活性化して
いろんなお店ができてきました。


そして人口も増え・・・
と、ここまでは良かったのですが


人口が増えるということは
アパートも増えてきます。


そして、私が購入したアパートの
周辺にも、同じような物件が
次々と建つようになりました。


しかも、後からできた新築アパートは
私のアパートよりも設備が新しく
例えばウォシュレットが完備されたりして


さらに家賃は私のアパートよりも
数千円安いことがわかりました。


先方のビジネス手法としては
至極当たり前のことで、


私のアパートを含めた競合物件を見て
それよりも充実した設備で


家賃を安く出す、ということは
競争力を高める上で重要です。


逆に私の立場としては
これをやられたら敵わない
という状況になります。


新築時には満室になっても
1、2年してすぐ近くに
もっと良い設備で安いアパートが
できたら、


多少の引っ越し費用がかかっても
単身であればインパクトも少なく
わりと簡単に転居されてしまいます。


また、単身世帯は突然の事情により
退去することもあり
そうなると次の入居者づけは


これまでの家賃と同じ、
というわけにはいきません。



周りにできた競合の新築物件と
同額にしても、
こちらは新築でもないし設備も負ける、


なので結局はそれよりも
少し安くしなければならない
となってきます。


そうして2年くらい経つと
購入時の家賃設定よりも


5千円・1万円も安くせざるを得ない
状況になりました。


もともと\63,000だった部屋が
¥58,000円になってしまい
それが6室あるので、


月に30,000円、
年間で36万円のキャッシュフローが
失われることになり、


ちょっと空室が出ると
広告費や仲介手数料がかさみ


たちまち赤字になってしまいかねない
状況になります。


利回りも1%以上下がりました。


そもそもの原因は「返済比率」、つまり
家賃収入のうち、返済額がどのくらい
の割合なのか、


をよく計算せずに購入してしまったこと
が失敗の始まりですが、


これから人口が増えて
アパート需要も増加していく


という一般的なマーケティング論を
うわべだけみて安心していたこと
も大きな反省材料です。


そして4年後にそのアパートを
売却しました。


新興エリアだからといって
購入時よりも100万円高く
売ることができましたが


すでに新築時に実勢価格以上の
高い値段で買っていて


しかもオーバーローンなので
残債を消すのがやっとでした。


というわけで、
この先、競合がどのくらいできるのか
なんていうことはなかなか推定できない
ものです。


だから私は、物件のエリアは
ほとんどこだわりません。


その理由はまだ他にもありますが
今日のところはこの辺で。


エリアよりも、実質的な収益を
数値でシミュレーションする方が
はるかに大切ですね。






===================
ブログ700号達成記念プレゼント!
「不動産投資成功マインド養成バイブル」
無料で配信中。お申込はこちら
===================





*******************
前号のブログ
電子マネーと不動産投資
*******************



?Gg[???ubN}[N??