不動産投資の利回りはどれだけ重要か?







今更ながら、不動産投資でいうところの
「利回り」は、家賃年収を物件価格で
割り算した値です。


実はこれ、まったく知識のない人が
これから不動産投資を始めようとする時
一番最初に覚えたいことだそうです。


なぜなら物件概要書を見ると
物件価格と並んで必ず表示されるのが
この「利回り」だからです。


この物件を買うと
いくらの家賃年収が得られるのか
というのは


不動産投資の根幹に関わることなので
当然ながら誰もが関心を持ちます。


利回りは高いにこしたことはない
のですが、


この利回りが何%か、というだけで、
買うべきか買わないべきかを
決められるほど単純ではありません。


利回りが高い、ということは
物件価格が安いことを意味し、
必ずその理由があります。


例えば空室が多いとか
築年数がものすごく古いとか、
今後すぐに高額の修繕が必要だとか


建ぺい率や道路付けに違反があったり
再建築ができない、などの条件が
あったりします。


そういう心配がない物件や
常に満室を維持できるほどの
人気のエリアにある物件は


誰もが欲しいと思う物件であり
そういうものは値段が高い、
つまり、利回りが低くなります。


所有後の安心を買う、という意図なら
あえて低い利回りのものでも購入する、
という判断もあります。


但し、融資を受けて物件を買う場合には
いくら利回りが高くても
また利回りが低くて好立地のものでも


銀行が相応の評価を出さなければ
十分な金額の融資を受けられず、
そうなるとそもそも物件が買えません。


あとは自己資金で補わなければならない
ということになります。


こうして利回りの捉え方がわかってくると
次に関心を持つのは「借り入れ金利」。


金利は言うまでもなく
低ければ低いほど良いのですが、


融資する側の金融機関としては
お金持ちの人にはなんとかして
借りてもらいたいから金利を下げるし


そうでない人には、万が一返せなく
なったら困るので、そのリスクに備え
高い金利で貸し付けます。


借りる側からしたら、
お金がない人ほど金利を下げて助けてよ、
という気持ちになりますが


金融機関はそんな考えを持たず、
有利な条件を持っている人ほど


ぜひウチで借りてください、
という競争原理で
金利を下げてくれるわけです。


不動産投資の利益を考えるには
利回りはできるだけ高い方が良く
金利はできるだけ低い方が良いため


利回りと金利の差のことを
「イールドギャップ」と呼びます。


高い利回りのものを低い金利で買うこと
が理想的なので、この差は大きい方が
好ましいのです。


イールドギャップが6%以上のものが
良いのだ、とか言われると


なるほど、じゃあ本に書いてある通り
イールドギャップ◯%のものを
探そう、としたりします。


でも、得られるキャッシュにもっと
こだわるならば、
それだけではまだ不十分です。


金利と合わせて、返済期間が
かなり重要な意味を持ちます。


返済期間が長ければ
それだけ月々の返済額が少なくなり
その分、手残りキャッシュが増えます。


返済期間が長いともちろん
総返済額が大きくなりますが、


まずは5年、10年の間、少しでも
多くのキャッシュを貯める手段としては
効果があります。


具体的には、
5,000万円を金利4%で20年借りると
月々の返済額は360万円、



金利3%で20年借りると月々270万円
金利4%のまま25年だと月々260万円
となり、


金利を1%下げるより、
返済期間を5年延ばす方が


月々の返済額は安く、つまりは
手残りが多くなるのです。


こういうことを総合的に考えて
物件と向き合うことが肝要です。


利回りが高い低い、金利が安い高い、
ということだけにとらわれず


いくらのキャッシュが残るのか
ということを、正しく理解して
投資判断したいですね。





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