不動産投資で積算の価値をどう捉えるか








私がその物件を売却する際の
価格の根拠にしているものは


年間の実質キャッシュフローです。


物件を売って得たお金で
仲介手数料を払い
残債をクリアし


譲渡税を支払った後の手残りが
実質キャッシュフローの10年分
という目安です。


これはつまり、
10年間、その物件で賃貸業を
続けることと同じくらいの収入を


一括でもらえるなら、
今、売却しても良い、という考えです。


それが十分に得られない、つまり
価格を下げなければならないのなら、
売らずにずっと所有し続けても構わない


という気持ちで賃貸業をしています。


物件を購入する際には
積算が重要だ、という話を聞きますが


もちろん積算は低いより高い方が良いに
越したことはありません。


ちなみに「積算」とは、
路線価などから求める土地の値段と、


ある公式によって求められる
建物の現在価値を表す価格


の合計を言います。

さらに詳しい解説はこちらで。



この積算が高ければ高いほど
資産価値が大きくなり


次に物件の融資を受ける時に
プラスに評価されることがあります。


しかし、積算が高い物件というのは
誰もが欲しがるものでもあり
なかなか見つかりません。


また、その計算方法の特性上
建物価格は年を追うごとに
下がっていくため、


土地が狭く高層の物件の積算価格は
必然的に低くなっていきます。


このため、築年数が古くなるにつれて
物件価格と積算価格の間の乖離が
大きくなります。


だから不動産投資家の間では
売買価格と積算価格の乖離が
できるだけ少ない方が


受ける融資額と物件の価値が近くなり、
つまり別の言い方ではバランスシートが
良く見えるため


次の融資を受けるときとか
その物件を売却するときに
強気に出られるわけです。


一方、今回私が売却を考えている物件は
すでに築30年が経過しており
積算の観点では明らかに不利です。


だから購入を検討している人にとっても
なかなか融資がつきにくいため


どちらかというとサラリーマン投資家
ではなく、現金を十分に持っていて
節税対策を考えている資産家が対象
になります。


資産家にとっては、
近い将来の相続税を考慮すると


実際の物件購入価格よりも
積算、つまり路線価や建物の現在価値
が低いものの方が、


国税庁からみた資産額が低い、
ということになり、この方が
節税という観点では有利にはたらきます。


これは実際に
不動産販売会社の営業マンが
資産家の方と話している内容から


私も初めて気づきました。


融資をする金融機関の中でも
独自の評価基準をもっていて
積算は全く関係ない、というところも
あるので


私自身、そもそも購入時の積算価格は
あまり重視していないタイプなのですが


売却時にも価格と積算が乖離している方が
好まれるケースがあるとは意外でした。


だからといって
決して楽観視しているわけではなく


物件は常に満室を維持していくことが
売却の有無に関わらず重要であることは
言うまでもありません。


しかしながら、こうして日々
いろんな人と出会い、話を聞くことで
未熟な自分を成長させてくれることは


どんな小さなことでも
皆さんに伝えていきたいな
と思っています。




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