大都市圏で空き家が増える?








先週の日経新聞・土曜版の1面に
「空き家予備軍・東名阪330万戸」
という文字が大きく載っていました。


こういう見出しだけを見ると
大都市圏にも空き家が増えて


ますます賃貸業はマズイ状況に
なるのでは?


という感じもしますが、
もう少し冷静に記事を読んでいきます。


大都市(東京・名古屋・大阪地区)で
65歳の高齢者だけが住む戸建てと
マンションの「持ち家」は


合計336万戸。
同圏内の持ち家全体の2割強
に達することがわかりました。


実際の「空き家」つまり、
人が住んでいない家は
現在、全体の7%とのこと。


ただし、古い家は家主の死後も
相続人が入居しないことが多く、
買い手もつきにくいため


今、65歳以上の人だけが住んでいる家
(全体の20%強)も


やがて誰も住まない空き家になって
しまう可能性が高い。


特に東京都が最も空き家「予備軍」が多く
67万戸。これは持ち家全体の21%。


大阪府は51万戸で22%。
神奈川・千葉も2割を越しています。


三大都市圏は住居の密集度が高く、
空き家が発生するようになると
その影響も大きくなります。


この現象を「スポンジ化」と呼び
居住密度が下がると


水道やゴミ収集など行政サービスの
効率が悪化します。


だからそういった中古住宅の流通を
国や行政で促進しないと


ますます大都市の空洞化が進んでしまうよ
という問題提起が主旨でした。


ちなみに国土交通省によると
住宅流通に占める中古の割合は


米国83%
英国87%  に対し、


日本は15%になっています。
それだけ日本には新築の売買が多い
ということですね。


高品質な住宅に手を加えて長く住む
欧米の価値観とは対照的に


日本では経済効果を狙った税制優遇
などで、
新築購入が後押しされてきました。


日本での新築の着工数は年100万戸規模
に対し、規制が強い英国での新築件数は
16万戸だそうです。


記事の上では、一つの指摘として


木造戸建ては築22年になると
税務上の資産価値が認められず
改修資金が借りにくくなる点が、


欧米と比べて改修費用が極端に少ない
理由だとされています。


改修後の実質的な価値で
資産評価すべきだ
との提案もありました。


なんなか現実的には難しい
でしょうけれど、


もしも木造で22年以上の資産価値が
積極的に認められるようになると


銀行融資も返済期間をもう少し
延ばしてくれないかな、
なんて考えを巡らせました。


いずれにしろこのような提案型の
メディア記事は、


あくまでも参考程度に吸収するのが適切で
文字面だけを捉えて安易に不安になったり
するのは建設的ではありません。


空き家が増えるから
賃貸業は危ない、と考えるのは早計です。


大都市圏で空き家が増えたら
民泊や貸店舗などへの転用のチャンスも
出てくるかもしれません。


動きの早い不動産市場の中で
高いアンテナを張り


自分の動ける範囲でできることは何か
と考える習慣が大切ですね。


まずは今の空室を埋めることが先決です。






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