投資用シェアハウス被害、その真相







不動産投資家が集まるパーティーで
全国賃貸住宅新聞社の記者の方が
「投資用シェアハウス被害、その真相」


というタイトルで講演をされました。


その内容についてのシェアと
私の考察を述べさせていただきます。


まず、昨今のシェアハウス被害の全体像
として、


オーナー約1,000人
物件数でおよそ1,000棟以上が
シェアハウスの被害に遭っています。


具体的に販売会社ごとにまとめると


《スマートデイズ》 
オーナー787人
物件数845棟 1万1,200戸


《サクトインベストメントパートナーズ》
オーナー130人
物件数100棟以上(推定)


《ゴールデンゲイン》
オーナー100人以上


《ガヤルド》
40棟(販売後、建築せず音信不通)


《シンボリックシティ》
4月からのサブリースの賃料支払ストップ


となっています。


また、すっかり有名になってしまった
スルガ銀行のシェアハウス融資残高は
1,258棟2,035億円(2018年3月末)
と発表されました。


これだけの大きな規模で被害が出ている
のですから、社会問題になるのも
やむを得ないかもしれません。


被害の原因と概要は
1.販売会社が相場よりもはるかに高い
金額で物件を投資家に販売。


2.銀行がその高い売買価格に見合う
金額をまるごと投資家に融資。


3.販売会社は投資家に対し
「サブリース」という賃料保証制度
をエサに、一括借上げを提案。


4. やがて販売会社が経営破綻し、
  投資家に約束した賃料が払えなくなる。


5. 賃料支払いをストップされた投資家は
  月額何十万円もの借金を自腹で返済
  しなければならず、窮地に陥った。


ということになります。


そして、スマートデイズの被害者の多くは
弁護団を通じてスルガ銀行に対し


担保物件を銀行に譲渡する代わりに
借り入れの白紙化を主張。


この問題を半年間で決着つけるべく
活動しています。


被害に遭ったオーナーさんの中には


この案件は不動産投資ではなく、
利回り8%の金融商品として買ったつもり


銀行が太鼓判を押して融資してくれるの
だから安心していた


という考えの方が多かったそうです。


そもそもあり得ないほどの高額で物件を
売却し、建築業者への斡旋で
多額のキャッシュバックを得た上に


客付けを怠ってサブリース料も払えなく
なった販売会社に一番重い責任があるはず
なのに


融資自体を、改ざんされた資料や
曖昧な融資基準で認め
実行した銀行が悪い


として、最後の後始末を負わされるように
なっています。


何が問題だったのか、
何を変えるべきか、という「まとめ」で
その記者さんは


・サブリースの法制度上の未整備
・銀行の審査体制の厳格化
・オーナーの知識/意識の向上


と述べていました。


私個人の想いとしては、


販売して暴利を得た会社を、
たとえ倒産したといえど、
責任追求して罰してほしい、と考えます。


記者さんによると、
もしかしたら詐欺案件として刑事訴訟も
あり得るかもしれない、とのことですが


実際のところ
高い利益を上乗せして販売することも
客付けができなくてサブリース料が
払えなくなったことも


法律上は何も違反していることはないので
刑事責任を追求することはなかなか難しい
そうです。


本当にやるせない問題ですが、
もちろん被害に遭った方々も気の毒な上、


もう少しきちんと収支計算・現場把握を
すべきだったとも思うし、


そもそもサブリースなんて
契約者が都合よく誤解しやすい制度は
禁止にすればよいのに、とさえ思います。


いずれにしろ、この一連の事件の影響で
金融機関の融資がすっかり厳しくなり


一般の方々の不動産投資全体のイメージが
ますます悪くなってしまいました。


富裕層だけが不動産投資ができる
正常な時代が来たとか


やがて物件価格が下がるから
現金を持っている人には好材料


という意見もありますが、
そうでない人でも、人生を逆転するために
何か策を講じられないか



あきらめずに考え、行動し続けて
いきたいですね。





===================
ブログ800号達成記念プレゼント!
「不動産投資成功マインド養成バイブル」
無料で配信中。お申込はこちら
===================




*******************
前号のブログ
老後の生活不安と不動産投資
*******************

?Gg[???ubN}[N??