本当の空室対策とは?








満室の維持は大家業を営む者にとって
最大の課題でありますが、


そのための対策については
たくさんの書籍やセミナーがあります。


そのどれもが、
一度は試してみるべきものかも
しれません。


しかし空室対策はほとんどの場合
ケース・バイ・ケースで


こうすれば必ず空室が埋まる
といった、たった一つの法則は
まず存在しないのです。


それはいろいろなパターンがあり
家賃を下げる
広告費を増やす


リフォームで特徴的な内装にする
設備を増強する
モデルルームをつくる


入居者の条件を緩和する、等々
やってみなければわかりません。


さらに、時期や立地、ターゲット
によっても効果が変わるため、
いろいろと試すしかないのです。


但し、いくつかのノウハウを覚える前に
理解しておいた方が良い「本質」が
あります。


それは、客付けをしてもらう管理会社に
自分のことを充分に理解してもらうこと


そのためにはまず先に
「相手を理解すること」が重要です。


管理会社の営業マンは
オーナーに対して
「近寄りがたい人」「話し難い人」


という印象をもっている人が
ほとんど。


なぜならば、1棟のマンションや
アパートをもっている人は


自分とは別世界の富裕層で、
資産家でもあり経営者でもある
スゴイ人、と思われるからです。


たとえ事実がどうであれ、
「そんなつもりはないのに」と
感じようとも


世の中の印象として
「そういうもの」なのです。


この現状を受け止められるかどうかが
実は重要なカギを握っています。


その上で、管理会社とオーナーの
距離をいかに縮められるか
ということが肝要です。


そのためには、
例えばお中元やお歳暮を送り届け


御礼の意を伝えるという手もありますが
それだけでは不十分。


品物よりも、感謝の手紙の方が
はるかに気持ちが伝わります。


手紙を出すか、直接訪問するか
この2つのいずれかを無くして
真心は伝わらないのです。


その先にあるのは
「自分の物件を1番に決めたい」
と、管理会社に思ってもらうことです。


現状では、手紙を書いたり
直接訪問するオーナーは
きわめて少ないそうです。


だからこそ、それができる人は
相手に印象づけることができ


そこから距離を縮め
コミュニケーションを円滑にします。


そうして人間関係ができたら
次に、「管理会社が動きやすいように」
配慮すること。


「なぜ部屋が埋まらないのか」
「どんな営業をかけているのか」
「何件の内見があったのか」
「このままでは採算がとれない」


ということで、相手を責めることが
一番のタブー。


管理会社のセールスは、
会社の従業員なので


オーナーの物件に空室が出ようが
収支がマイナスになろうが


自分の給料には影響しないのです。
それなのにただ責められるだけでは


表面的には誠実に見えても
心の中ではますます壁ができる一方です。


それよりも、
「どうすれば入居者をつけられるか」を
素直に、謙虚に、


現場を熟知している営業マンに尋ね
言われた通りにして
あとは信じて任せること。


このスタンスが大切です。
報告書をつくっているヒマがあったら
どんどん現場に出てもらう方がマシです。


提案力の高い管理会社であればあるほど
ノウハウは相手に任せるべきです。


提案力が高いかどうかは、やはり
日頃のコミュニケーションから
感じとるしかありません。


「あのオーナーの物件を満室にしたい」
と相手に思ってもらえているかどうか


この本質にフォーカスして
コミュニケーションを取ることが
最も有効な空室対策になりますね。






===================
ブログ800号達成記念プレゼント!
「不動産投資成功マインド養成バイブル」
無料で配信中。お申込はこちら
===================






*******************
前号のブログ
メンタルと不動産投資
*******************
?Gg[???ubN}[N??