これからの物件価格動向は?





2018年7月30日付け発行の
全国賃貸住宅新聞に


収益不動産の価格動向に
関する記事が掲載されていました。


一年前の同時期に比べて
平均利回りがどのくらい上がったのか
または下がったのか、
というデータです。


ちなみに「利回りが下がる」ということは
物件価格が高くなること、


「利回りが上がる」とは
価格が下がることを意味しますので


この場では「利回り」を「物件価格」に
置き換えて記載します。



1.首都圏の価格動向

東京23区および横浜市では
一棟アパート、区分マンション、
一棟マンションの各カテゴリーとも


全てにおいて物件価格が上昇。
築年数による影響も出ていない。


但し、横浜市では
一棟アパートで築10年未満のものや
築20年未満のものは物件価格が下落。



2.関西圏の価格動向

大阪市は、東京23区や横浜市と同様に
物件価格が上昇。
築年数による影響も少ない。


一方、京都市・神戸市は、大阪市と逆に
3カテゴリーとも物件価格が低下。


特に京都市では
1棟マンションの築10年未満は
利回りで1%も上がったそうです。


3.全国の主要市の価格動向

札幌市は
区分マンションと一棟マンションで
物件価格が下落。


仙台市は
区分マンションと一棟アパートで
物件価格が下落。特に1棟アパートは
利回りで1.32%も上がりました。


名古屋市は
一棟マンションで物件価格が下落。
区分マンションは若干上昇。


広島市では
全てのカテゴリーで価格上昇。
特に区分マンションは
利回りが1.08%低下。


福岡市は
一棟アパートの物件価格が下落。
築年数では特に築20年以上で
利回りが0.52%上昇しています。


まあ、上昇とか下落といっても、
利回りにして0.数%の差がほとんどで
1%以上も変わってしまったら


大きなトピックになってしまいます。


ただ、傾向値としては、これまで
全国的に上昇傾向にあった物件価格が


東京23区と横浜・大阪・広島を除く
各地方都市では、


価格が高止まりしてきた
ということが言えそうです。


物件価格の動向は、数年前から
金融機関の積極的な融資姿勢が
追い風となって上昇基調でしたが、


さすがにここへ来て
かなり厳しい状況に転じ、


融資を受けられる人=買える人が
少なくなったことで


価格も少しずつ下がっているのかな
という感じはします。


でも、だからといって、
今が買いだ、とか、早く売らなきゃ


とかいう話をするのは
ちょっと早計かと思います。


全体の動向がどうであっても
実際に購入する物件は
相対売買の交渉ごとになります。


たとえ物件価格が安くなっても
(利回りが高くなっても)


多くの空室があったり
近々大きな修繕費がかかるようでは
大しておトク感はありません。


利回りが高い場合には特に、
「それなりの理由」があるはずなので
要注意です。


私の基準は利回りではなく
返済比率・キャッシュフロー比率など


金融機関の融資条件が複合的に
関わってくるものなので


利回りが高かろうが低かろうが
とにかく融資条件次第、
ということになりますね。





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